임차인의 권리금 회수기회 보장과 손해배상청구
계약갱신요구권 행사기간이 초과한 경우
1. 김씨는 2000년부터 이씨와 사이에 상가를 임차하는 임대차계약을 체결한 후 위 상가를 인도받아 식당을 운영하였다.
2. 김씨는 이후 이씨와 계속 임대차계약을 갱신하고 있었는데 임대차기간 만료 전 박씨에게 식당영업을 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고 이씨에게 박씨와 새로운 임대차계약을 체결해줄 것을 요청하였다.
3. 그러나 이씨는 건물 노후화에 따라 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 이유로 박씨와의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.
4. 이에 김씨는 상가건물임대차보호법상 권리금회수기회 방해를 하였다는 이유로 이씨를 상대로 권리금 상당의 손해배상 청구를 하였다.
1. 저희 법률사무소에 상가임대차에 관하여 상담요청이 들어오는 사례 중 상당수가 바로 권리금 관련 분쟁입니다.
권리금의 법률상 정의는 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"를 말합니다. 법률상의 정의는 복잡하지만 간단히 말하면 결국 권리금이란 임차인이 그동안 점포에서 영업을 함으로 형성된 영업가치를 뜻하는 것이라고 볼 수 있습니다.
2. 권리금 관련분쟁에 관하여는 이전 게시물에서 여러차례 자세히 설명한 바가 있습니다.
(1) 상가임대차계약 분쟁 1위는 바로 권리금 싸움
http://blog.naver.com/withyoulawyer/221481422686
(2) 임차인의 권리금 회수기회 보호
http://blog.naver.com/withyoulawyer/221482164822
(3) 임차인의 권리금 회수를 위한 계약 주선을 거절할 정당한 이유
http://blog.naver.com/withyoulawyer/221483849739
(4) 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상
http://blog.naver.com/withyoulawyer/221485292873
3. 상가관련 권리금의 내용을 간단히 설명하면 임차인은 본인의 영업 등 시설등의 권리를 회수하기 위하여 다른 사람과 권리금 계약을 체결할 수 있고 임대인에게 권리금을 회수할 수 있도록 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하도록 요구할 수 있다는 것입니다.
4. 임대인은 정당한 사유가 없는 이상 임차인의 임대차계약 주선을 거절할 수 없고 만약 정당한 사유없이 임차인이 주선한 임대차계약 체결을 거절할 경우 임차인에게 권리금 상당의 손해를 배상해 주어야 합니다.
5. 위 게시물 작성 당시 임차인이 상가건물임대차보호법에서 정하는 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 도과한 경우(5년, 10년)에도 임대인이 권리금 회수기회를 보장해 주어야 하는지 여부에 대해서는 실무상 의견이 첨예하게 대립되는데 아직 대법원 판례가 명확히 나온바가 없다고 말씀드린 바 있습니다.
6. 즉 상가건물임대차보호법 제10조 제2항에서 임차인은 10년의 기간동안 임대인에게 임대차계약기간의 갱신을 요구할 수 있다고 정하고 있습니다.(구법이 적용되는 경우에는 5년의 계약갱신요구권 행사기간이 보장됩니다) 따라서 임차인의 의무 위반 등의 사유가 없는 한 임대인은 임차인이 처음 임대차계약을 체결하고 10년의 기간동안 임대차계약의 갱신을 요구에 응해야 합니다.
7. 위와 같이 법에서 보장하고 있는 계약갱신요구권 행사기간 5년 또는 10년이 도과한 경우에도 여전히 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 하는지 여부가 문제되는데 최근 계약갱신요구권 행사기간이 도과한 이후에도 여전히 임차인의 권리금 회수기회를 보장받아야 한다는 대법원 판례가 나왔습니다.
8. 대법원은 상가건물임대차보호법에서 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않은 점, 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 있는 점, 임대인이 갱신거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우란 임대차갱신 보장기간이 경과하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적인 점, 상가건물임대차보호법에서 정하고 있는 권리금회수기회를 보장할 필요가 없는 경우에 상가건물의 임대차기간이 계약갱신기간을 지난 경우와 같이 볼 수 없는 점 등을 고려하면 상가건물임대차보호법상 계약갱신보장기간이 도과한 경우에도 여전히 임차인은 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 기회를 보장받을 수 있다고 판단하였습니다.(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 2017다225329판결)
9. 결국 대법원이 계약갱신요구권기간이 도과했다 하더라도 여전히 임차인은 권리금 회수를 위해 새로운 임차인을 주선할 수 있다고 명시적으로 판단한 이상 임대인은 더 이상 계약갱신요구권 기간이 도과하였다는 이유로 새로운 임차인과의 계약 요청을 거절할 수 없습니다. 만약 임대인이 계약갱신요구권 기간이 도과하였다는 이유로 임차인의 임대차계약 요청을 거절할 경우에는 임차인에게 권리금 상당의 손해를 배상해 주어야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2019. 5. 27.
변호사 문석주
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