공동소유 건물을 임차한 경우 보증금과 차임의 귀속은?
건물 공동소유자들의 임대차계약에 따른 권리
김씨, 이씨, 박씨는 A건물의 각 1/3지분 공동소유자이다.
김씨는 A건물 내 점포를 제3자에게 임대하여 임대차보증금 및 임대료를 수령하였으나 이에 관하여 이씨와 박씨에게 아무런 통지를 하지 않았다.
이씨와 박씨는 김씨를 상대로 그동안 김씨가 받은 임대차보증금과 차임 그리고 앞으로 김씨가 받게 될 차임에 관하여 각 지분비율에 따른 반환청구를 하였다.
1. 공동소유의 부동산에 관하여 공유자 각자는 그 지분의 비율로 공유물을 사용, 수익할 수 있습니다. 그런데 만약 공유자 중 1인이 단독으로 공동소유 부동산을 사용하거나 이를 이용하여 수익을 창출한다면 공유자들은 그 공유자를 상대로 사용, 수익에 따른 이익금 중 공유자들의 지분 비율에 상당하는 돈을 부당이득으로 반환청구할 수 있습니다.
2. 공동소유 부동산을 임차한 경우도 마찬가지 입니다. 공동소유 부동산을 임차하는 것은 공유물을 관리하는 행위라고 볼 수 있기 때문에 공유자 과반수 지분의 동의를 얻어야 합니다. 뿐만 아니라 공동소유 부동산을 임차하여 임차인으로부터 수령한 보증금과 차임 역시 각 지분 비율대로 나눠 가져야 하고 만약 보증금과 차임을 공유자 중 한명이 단독으로 이를 수령하였다면 다른 공유자들은 본인의 지분에 해당하는 보증금과 차임의 반환을 요구할 수 있습니다.
3. 공유자들은 공동소유 부동산을 임차하여 이미 지급받은 차임과 보증금 뿐만 아니라 임대차계약에 따라 앞으로 지급받게 될 차임 상당의 부당이득 역시 장래이행의 소로서 청구할 수 있습니다. 즉 보증금과 차임을 단독으로 수령한 공유자 중 1인은 다른 공유자들에 대한 부당이득반환채무의 존재를 다투고 있기 때문에 미래 차임의 이행기가 도래되었을 때 임의의 이행을 기대할 수 없는 경우에 해당하여 미리 청구할 필요가 있는 것입니다.
4. 따라서 다른 공유자들은 공유소유 부동산에 대한 임대차계약 관계를 파악한 후 각 임대차계약 종료시까지 받을 차임을 미리 계산하여 장래의 차임에 대해서도 공유자들의 지분비율에 따라 이를 지급할 것을 요구할 수 있는 것입니다.
5. 이와같이 공동소유의 부동산에 있어서 각 공유자들은 본인의 지분에 따라 사용이 가능하고 부동산을 이용하여 수익을 얻고 있는 경우에도 그 수익에 대한 본인 지분 비율에 따른 청구도 가능합니다. 따라서 부동산의 사용, 수익관계를 면밀히 살펴 본인의 지분권리를 확보할 수 있는 방안을 고민해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2019. 5. 28.
변호사 문석주
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