상가 재건축 시 현저히 형평에 반하는 재건축의 효력은?
상가재건축에 따라 점포의 위치가 변경되는 경우
[사례]
A상가의 구분소유자들은 재건축을 위한 재건축조합을 설립한 후 재건축 결의를 하였다.
해당 재건축 결의 내용에 따르면 기존 1층 점포 일부는 다른 건물에 가려짐에 따라 외부도로에서 보이지 않게 되었다.
이에 1층 점포 일부 소유자들은 조합을 상대로 상가 재건축 결의가 현저히 형평에 반하는 결의이므로 무효로 보아야 한다고 주장하면서 재건축결의 무효의 소를 제기하였다.
1. 집합건물법 제47조에 따르면 집합건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되는 등의 사정 등이 있는 경우 집합건물 관리단 집회는 그 건물을 철거하여 재건축을 결의할 수 있다고 정하고 있습니다. 재건축 결의를 할 때에는 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항과 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항을 정해야 합니다.
2. 특히 재건축 비용분담이나 신건물 구분소유권 귀속에 관한 사항을 정할 때에는 각 구분소유자들 간의 형평이 유지되도록 정해야 합니다. 만약 재건축의 결의가 위와 같은 사항에 관하여 각 구분소유자 간의 형평에 현저히 반하는 경우에는 이러한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 할 것입니다.(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다11404판결)
3. 즉 재건축으로 인해 일부 구분소유자에게 재산적 가치의 하락 또는 영업손실이 명백히 예상되는 경우에는 다른 구분소유자들간의 형평에 현저히 어긋날 여지가 있으므로 재건축결의를 할 때 이에 대한 적절한 보상방법을 정해야 하며 만약 이러한 보상방법을 정하지 않았다면 그 재건축결의 효력은 무효라고 보아야 합니다.
4. 위 사례의 상가 재건축에서도 마찬가지 입니다. 재건축으로 인한 신축상가에서 기존 상가 구분소유자가 분양받을 점포는 다른 건물에 가려져 외부도로에서 보이지 않게 된다면 그 재산적 가치의 하락 및 영업손실은 충분히 예상할 수 있는 것입니다. 이 경우 재건축조합은 해당 상가의 손실에 대한 보상방법을 정했어야 함에도 이를 정하지 않은 것이므로 일부 구분소유자들의 형평에 현저히 반하는 재건축결의로서 무효로 보아야 합니다.
5. 이와 같이 상가 재건축으로 인해 일부 구분소유자들 사이의 이해관계에 현저히 형평에 반하는 경우가 발생한다면 그 재건축 결의는 무효에 해당하므로 상가 재건축 결의를 할 때에는 각 구분소유자간의 형평에 맞도록 이를 정해야 하고 구분소유자들은 자신들에게 현저히 형평에 반하는 결의가 이루어진 경우 그 결의의 효력을 다툴 수 있을 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2019. 5. 29.
변호사 문석주
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