임대인이 같은 건물에 동종업종을 임대한 경우
임대인에 대한 손해배상 청구 가능성에 대하여
1. 임대인은 일반적으로 임차인에 대하여 임대차목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 따라서 임대인과 임대차계약을 체결한 임차인이 임차목적물을 사용, 수익하는데 문제가 발생한 경우 임차인은 임대인에게 이러한 문제에 대한 해결을 요구할 수 있고 이에 상응하는 손해의 배상을 청구할 수도 있습니다.
2. 그런데 최근 많은 상담이 들어오는 사례 중에 하나가 바로 임대인이 본인 건물 다른 부분에 동종업종을 임대하는 것에 관한 문제입니다. 임차인의 입장에서는 같은 건물에 동일한 업종이 들어오게 되면 심각한 영업손실을 입는 것이 자명하기 때문에 임대인의 위 행위를 막고 싶은 것이 당연한 것입니다.
3. 단순히 임차목적물을 문제없이 사용, 수익할 수 있게 하는 소극적 의무를 넘어서 임대인이 상가 다른 부분에 기존 임대한 업종과 동일한 업종을 임대하는 것이 법적으로 문제가 없는 것일까요?
4. 대법원은 건물부분의 임대차에서 별도의 약정이 있는 경우에는 임대인은 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자가 임차인이 임대차목적물에서 행하는 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 영업 기타 행위를 하지 아니하도록 할 의무를 임차인에 대해 부담할 수 있다고 판단하였습니다. (대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307판결)
5. 즉 임대인과 임차인 사이에 임대차계약을 체결할 당시 건물 다른부분에 동종영업을 임차할 수 없다는 규정을 명시해놓는다면 임대인은 마음대로 동종영업을 임대함으로서 임차인의 수익활동을 방해할 수 없습니다.
6. 특히 임대차계약서상 이와 관련된 별도의 약정이 없다고 하더라도 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약 관계의 존속기간 및 그 사이의 경과, 당사자 사이의 인적관계, 목적물의 구조 등에 비추어 임대인과 임차인 사이에 동종영업을 임대할 수 없도록 하는 합의의 존재가 인정될 수도 있습니다.
7. 따라서 비록 계약서상 동종업종 임대 금지라는 내용을 명시해놓지 않았다고 하더라도 임대인이 임차인의 수익을 보장한 것으로 보이는 사정들이 존재하는 경우에는 임대인이 동종영업 임대를 할 수 없는 의무를 부담한다고 볼 여지도 있는 것입니다.
8. 만약 임대인에게 동종업종 금지의무가 인정됨에도 불구하고 건물 다른 부분에 동종업종을 임대하거나 본인이 직접 동종업종의 영업을 개시한 경우 기존 임차인은 임대인에게 해당 영업을 하지 못하도록 하는 영업금지가처분을 신청하거나 영업손실에 상응하는 손해배상을 구할 수 있습니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2019. 5. 30.
변호사 문석주
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