분양계약시 고지하지 않은 기둥이 존재하는 경우
분양계약 자체의 해제를 주장할 수 있을까?
1. 상가가 완공되기 전 분양사무실에서 상가 분양계약을 체결하였는데 실제 완공 후 분양받은 상가를 가보니 출입구에 기둥이 존재하는 경우 수분양자는 기둥의 존재를 근거로 분양계약의 해제를 주장할 수 있을까요?
2. 계약당사자는 급부의무의 실현을 위해 상대방을 배려하고 급부결과를 보호해야 할 신의칙상 부수의무를 부담하는데 상대방이 정당한 거래 관념상 설명 또는 통지를 받을 것을 기대할 수 있는 경우에는 신의칙상의 부수 의무의 일환으로서 계약의 목적물에 관하여 상대방의 의사결정을 위하여 중요하다고 생각되는 모든 정보를 제공할 의무가 있습니다.(대법원 2008. 8. 21. 선고 2008다9358, 9365판결)
3. 특히 건물의 상태에 대한 정보를 제공하지 않았는데 완공된 상가건물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 수분양자는 이를 이유로 분양계약을 해제할 수 있습니다.(대법원 2003. 11. 14. 선고 2002다2485판결)
4. 분양 계약시 상가 점포 내에 기둥 등의 존재를 고지하지 않았다는 이유만으로 무조건 분양계약 자체의 해제를 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 기둥 등의 존재에 따른 손해배상을 별론으로 하고 분양계약의 해제를 주장하기 위해서는 기둥이 전체 전용면적에서 차지하는 비율이 크고 기둥으로 인해 상가를 이용하는 데 시야와 동선의 제약이 중대한 경우 즉 기둥 존재의 하자로 인해 분양계약 본래의 목적을 달성할 수 없게 되었다고 볼 수 있는 경우에 한하여 분양계야의 해제를 주장하고 이미 지급한 분양대금의 반환을 주장할 수 있는 것입니다.
5. 추가적으로 분양계약 해제의 책임은 기둥 등의 존재를 고지하지 않은 분양시행사에게 그 책임이 있는 것이기 때문에 수분양자들은 시행사를 상대로 분양계약의 해제를 주장하면서 해제에 따른 손해배상의 청구 역시 할 수 있습니다.(분양계약서상 위약금의 약정을 정하는 경우 구체적인 손해액의 입증 필요 없이 위약금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다)
6. 우리나라의 상가, 오피스텔 분양은 대부분 완성된 건물의 상태를 확인하고 계약하는 것이 아니라 건물이 완성되기도 전에 선분양이 이루어지는 경우가 대부분이므로 분양계약 당시와 실제 완공된 상가의 모습이 전혀 다른 경우가 종종 발생합니다. 이러한 경우 수분양자는 존재하는 하자가 실제 분양계약상 중대한 사항에 해당하는지 여부를 판단하여 분양계약 해제 또는 손해배상청구의 가능성을 검토해 보아야 할 것입니다.
2019. 6. 5.
변호사 문석주
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