임차권등기가 있는 경우 보증금채권의 시효가 중단될까?

임대차보증금반환채권의 시효소멸과 임차권등기의 시효중단

A. 김씨는 이씨로부터 주택을 2005년까지 임차하고 보증금으로 3,000만 원을 지급하였다.

B. 그런데 이씨는 임대차기간이 종료한 후에도 김씨에게 임대차보증금을 반환하지 않았고 이에 김씨는 2006년 경 임차권등기명령신청에 따른 임차권등기를 마쳤다.

C. 이후 이씨는 2017년이 되어서야 비로소 김씨를 상대로 보증금을 반환하라는 소송을 제기하였고 이에 김씨는 이씨의 임대차보증금반환채권은 10년의 시효완성으로 소멸되었다고 항변하였다.

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1. 임대차가 끝난 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않은 경우에 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.(주택임대차보호법 제3조의 3) 임차권등기명령 신청에 따라 등기부에 임차권등기가 설정되는 경우  임차인은 임차 주택에서 이사를 가거나 점유를 상실한다고 하더라도 이미 주택임대차보호법에 따라 취득한 대항력과 우선변제권은 상실되지 않고 임대차보증금을 반환받을 때까지 그대로 존속하게 됩니다.

2. 한편 주택임대차보호법은 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청과 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청과 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 집행 등에 관하여는 가압류에 관한 규정들을 준용하도록 하고 있습니다.(주택임대차보호법 제3조의 3 제3항) 위 규정에 따라 임차권등기명령의 신청이나 재판을 할 때에는 가압류 절차 및 재판과 유사하게 진행할 수 있습니다.

3. 이와 같이 임차권등기명령이 가압류의 규정들 중 일부를 준용하고 있기 때문에 임차권등기명령에도 가압류등기와 마찬가지로 시효중단의 효력을 인정할 수 있는지 여부가 문제됩니다. 즉 일반적인 금전채권은 권리행사가능 시점부터 10년이 지나면 시효완성으로 소멸하게 되는 것인데 민법 제168조 제2호에 따르면 가압류등기가 있는 경우 시효는 중단된다고 정하고 있습니다. 

4. 임대차보증금반환채권도 일반적인 금전채권으로서 10년의 기간이 지나면 시효완성으로 소멸하게 되는 것인데 만약 임대차보증금반환채권을 기초로 가압류등기가 설정되어 있다고 한다면 보증금반환채권은 시효기간이 중단되어 10년의 기간이 도과하더라도 소멸하지 않는 것입니다.

5. 최근 대법원은 임차권등기에도 가압류등기와 마찬기지의 시효중단의 효력을 인정할 수 있는지 여부와 관련하여 "비록 주택임대차보호법이 임차권등기명령의 신청에 대한 재판절차와 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 민사집행법상 가압류에 관한 절차규정을 일부 준용하고 있지만 이는 일방 당사자의 신청에 따라 법원이 심리, 결정한 다음 그 등기를 촉탁하는 일련의 절차가 서로 비숫한 데서 비롯된 것일 뿐 이를 이유로 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 본래의 담보적 기능을 넘어서 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성직을 가진다고 볼 수 없다. 그렇다면 임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법 제168조 제2호에서 정하는 소멸시효중단사유인 압류, 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수 없다."(대법원 2018. 5. 16. 선고 2017다226629판결)

라고 판시하여 임차권등기에 있어서는 시효중단의 효력을 부정하고 있습니다.

6. 따라서 임차이은 임대차기간 종료 후 10년 동안 보증금채권의 권리행사를 하지 않는다면 보증금반환채권은 소멸하게 되는 것이고 그 사이에 임차권등기를 마쳤다고 하더라도 이것을 이유로 시효기간이 중단되었다는 주장은 할 수 없게 되는 것입니다. 

7. 결국 임차인은 임대인으로부터 장기간 보증금을 받지 못할 상황에 처하였다면 재판상의 청구나 가압류 신청을 통해 미리 시효기간을 중단시켜 놓아 권리행사에 지장이 없게끔 조치를 취해야 할 것입니다.

2019. 6. 10.

부동산 법률사무소

변호사 문석주