가등기와 본등기의 효력을 다투는 방법
가등기와 본등기 사이의 등기 명의자가 본등기 말소청구를 할 수 있을까?
A. 김씨는 1990. 5. 1. 이씨와 사이에 이씨 소유 토지에 관하여 매매예약을 체결하고 김씨 앞으로 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 보전의 가등기를 마쳤다.
B. 한편 이씨는 1991년 경 토지에 관하여 박씨에게 소유권이전등기를 해주면서 이씨 명의의 가등기를 말소해주겠다는 약정을 하였다.
C. 그러나 토지에 가등기는 말소되지 않았고 김씨는 이씨에게 2002. 8. 6. 매매예약완결권을 행사하면서 소유권이전등기를 요구하였고 이에 이씨는 김씨에게 가등기에 기한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
D. 김씨의 가등기에 기한 소유권이전등기로 인해 중간등기인 박씨의 소유권이전등기를 직권말소되었다.
E. 박씨는 김씨의 가등기와 본등기의 효력을 다툴 수 있을까?
1. 매매예약을 원인으로 하는 가등기는 순위보전적 효력이 있습니다. 따라서 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 가등기와 본등기 사이에 이루어진 등기의 효력은 인정될 수 없으며 등기관에 의해 직권말소됩니다.
2. 다만 매매예약을 원인으로 하는 가등기의 경우 계속하여 가등기가 등기부에 존재한다면 법률관계가 확정되지 않아 법적 안정성을 침해합니다. 이 때문에 민법에서는 매매예약완결권의 행사기간에 제한을 두고 있습니다. 즉 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고 그 기간을 지난 때에는 예약완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸하는 것입니다.(대법원 1992. 7. 28. 선고 91다44766, 44773 판결)
3. 매매예약완결권 기간 진행의 기산점은 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 권리가 발생한 때이고, 당사자 사이에 매매예약 완결권을 행사할 수 있는 시기를 특별히 약정한 경우에도 매매예약 완결권은 매매예약 시점부터 기산되어 10년이 경과하면 만료되는 것이지 약정한 시기부터 10년이 경과하는 것이 아닙니다.(대법원 1995. 11. 10. 선고 94다22682,22699 판결)
4. 즉 매매예약완결권은 당사자 사이의 합의와 무관하게 쌍방간에 매매예약약정을 한 때부터 10년의 기간이 기산되고 그 기간이 도과함에 따라 소멸하게 되는 것입니다. 매매예약완결권이 소멸하는 경우 매매예약을 원인으로 하는 가등기는 그 효력을 상실하게 되는 것이므로 매매예약을 원인으로 하는 가등기에 기한 본등기를 했다 하더라도 여전히 그 가등기와 본등기는 원인무효로서 말소되어야 하는 등기에 해당합니다.
5. 한편 행사기간이 도과한 가등기에 기하여 마쳐진 본등기는 원인무효라 할 것이며 나아가 위 가등기에 기한 본등기가 마쳐짐으로써 등기공무원이 직권으로 한 가등기 후의 위 제3자 명의의 소유권이전등기의 말소등기 역시 원인무효여서 위 말소된 소유권이전등기의 명의인인 제3자는 말소등기의 회복 여부에 관계없이 소유권에 기한 방해배제 청구로서 직접 등기 명의자를 상대로 원인무효인 위 각 가등기 및 가등기에 기한 본등기의 말소를 청구할 수 있게 되는 것입니다.(대법원 1997. 10. 24. 선고 97다29097판결)
6. 원인무효로 말소된 소유권이전등기의 명의인인 제3자가 가등기 및 가등기에 기한 본등기의 말소청구에서 승소한다면 잘못 말소된 소유권이전등기는 등기공무원에 의해 직권으로 회복등기가 될 수 있습니다.
7. 위에서 본 사례에서도 김씨와 이씨 사이에 1990. 5. 1. 매매예약 약정을 체결하고 가등기를 한 이상 김씨는 적어도 2000. 5. 1.까지는 매매예약 약정에 기한 매매예약완결권을 행사하면서 가등기에 기한 본등기를 마쳤어야 합니다. 그러나 2002년에서야 비로소 매매예약완결권을 행사하며 가등기에 본등기를 마쳤는바 위 가등기와 본등기는 이미 제척기간이 도과한 매매예약완결권에 기한 원인무효의 등기로서 말소되어야 합니다.
8. 결국 가등기와 본등기 사이에 이루어진 소유권이전등기의 명의인인 박씨는 법원에 기간도과로 원인무효가 된 가등기 및 본등기의 말소청구를 할 수 있고 등기말소청구에 승소하게 되면 위 판결문을 기초로 가등기와 본등기가 말소되고 등기공무원은 직권으로 박씨의 소유권이전등기의 회복등기를 하게 되는 것입니다.
2019. 6. 12.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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