미등기 건물에 대한 철거청구
관습상의 법정지상권의 성립여부에 관하여
Q : A는 ㄱ토지 소유자인데 A가 사망하면서 ㄱ토지는 A의 상속인에게 상속되었습니다.
A의 장남인 B는 ㄱ토지를 사실상 관리하면서 그 위에 건물을 신축하였는데 건물 신축 후 등기를 하지 않았습니다.
B는 이후 신축한 건물을 C에게 매도하였고 그 즈음 토지에 관하여 다른 상속인들과의 분쟁이 발생하여 상속협의분할을 통해 토지에 관하여 단독소유하기로 하는 협의분할을 거쳐 상속을 원인으로 하는 단독 소유권등기를 마쳤습니다.
한편 그후 B는 토지를 D에 매도하였는데 D는 C에게 토지 위에 있는 건물을 철거하라는 청구를 하였습니다. 이 경우 C가 소유하고 있는 미등기 건물를 위해서도 법정지상권이 성립할까요?
A : 1. 관습상의 법정지상권은 건물과 토지의 소유자가 동일했다가 매매 기타 원인으로 소유자가 달라진 경우에 관습법상 부동산에 관한 물권의 취득을 인정하는 제도입니다. 만약 관습상의 법정지상권이 인정된다면 그 법정지상권의 취득에는 등기가 필요하지 않고 물권으로서의 효력에 의해 이를 취득한 당시의 토지 소유자나 제3자에 대해서도 등기없이 지상권을 주장할 수 있습니다.(대법원 1980. 7. 8. 선고 79다2000판결)
건물에 대한 관습상의 법정지상권이 인정된다면 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 건물의 철거를 주장하지 못합니다. 즉 건물소유자는 건물 소유를 위해 토지를 사용할 정당한 권원을 갖게 되므로 토지 소유자의 철거 청구에 항변할 수 있게 되는 것입니다. 관습법상 건물의 소유를 위한 토지의 사용권을 인정하는 제도이기 때문에 관습상의 법정지상권이 인정되는 건물에는 등기된 건물 뿐만 아니라 미등기 건물도 포함됩니다.(대법원 1996. 3. 26. 선고 95다45545)
미등기건물이라고 하더라도 건물을 신축한 자가 원시적 소유자가 되는 것이므로 미등기 건물의 건축주와 토지의 소유자가 동일한 상태에서 토지의 소유권이 제3자에게 변동된다면 그 미등기 건물을 위한 관습상의 법정지상권이 성립할 수 있는 것입니다. 미등기 건물의 경우 원시적 소유자가 이를 제3자에게 매도했다고 하더라도 미등기인 관계로 건물양수인이 소유권등기를 이전받지 못했다면 그 소유권은 여전히 건물의 양도인에게 남아있게 되는 것이고 그 상태에서 토지의 소유권이 변동되었다면 역시 관습상의 법정지상권이 성립합니다.
다만 건물소유자가 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하기에 앞서 건물을 양도한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 장차 취득하게 될 법정지상권도 함께 양도하기로 하였다고 보지 못할 바 아니므로 건물 양수인은 채권자대위 법리에 따라 건물 양도인을 대위하여 토지 소유자를 상대로 지상권설정등기 및 그 이전등기절차의 이행을 구할 수 있습니다.
결국 건물에 대하여 지상권설정등기절차를 이행할 의무가 있는 자가 그 권리자를 상대로 건물철거 청구를 하는 것은 신의성실의 원칙상 허용될 수 없다고 할 것이므로 토지 소유자의 건물 철거 청구는 인정될 수 없는 것입니다.(대법원 1996. 3. 26. 선고 95다45545)
위 사례에서도 ㄱ토지는 A의 사망 후 A의 상속인들에게 상속되었지만 이후 상속협의분할을 통해 B가 단독으로 소유권을 이전받았기 때문에 그 효력은 상속개시시로 소급하고 건물의 경우 미등기인 상태로 양도되었다고 하더라도 여전히 그 소유권은 건물의 건축주인 B에게 남아있는 것입니다. 이후 ㄱ토지의 소유권이 B로부터 D로 이전되었다면 토지와 건물의 소유자가 B로 동일한 상태에서 소유자가 달라진 경우로서 관습상의 법정지상권이 성립하게 됩니다.
이 경우 미등기 건물의 소유자인 C는 B를 대위하여 D에게 지상권 설정등기 및 이전등기절차의 이행을 구할 수 있기 때문에 이러한 등기절차 이행의무를 부담하는 D가 C를 상대로 건물철거 청구를 하는 것은 신의칙상 인정될 수 없습니다.
이와 같이 미등기 건물의 경우에도 관습상의 법정지상권의 성립요건을 충족한다면 여전히 토지소유자를 상대로 법정지상권의 성립 및 건물대지의 사용권을 주장할 수 있게 되는 것입니다.
2019. 6. 18.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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