담보가등기에 기한 소유권이전등기의 무효
담보부동산의 사용수익권한은 누구에게 있을까?
1. 김씨는 이씨에게 2억 원을 빌리면서 그 담보로 A토지에 담보가등기를 설정해 주었다.
2. 이씨는 담보가등기 설정 후 돈을 갚기 전까지 A토지에 차임을 김씨 대신 지급받기로 하였다.
3. 이씨는 김씨가 약정한 변제기까지 돈을 갚지 않자 A부동산에 관하 가등기에 기한 소유권이전등기를 마쳤다.
4. 이에 김씨는 이씨를 상대로 소유권이전등기는 가등기담보법을 위반한 등기로서 무효이므로 말소되어야 한다고 주장하며 소송을 제기하였다.
채무자가 돈을 대여하면서 채권자에게 그 담보로 부동산에 가등기를 설정해 주는 경우 형식상 그 가등기가 매매예약에 기한 가등기라 하더라도 그 실질상 성격은 담보가등기에 해당합니다. 특히 가등기 설정당시 해당 부동산의 시가가 변제기까지의 원금 및 이자의 금액을 초과한다면 그 담보가등기는 가등기담보법상의 절차 및 효력의 규정 적용을 받게 됩니다.
가등기 담보법 제3조에 따르면 채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 그 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 그 채권의 변제기 후에 같은 법 제4조의 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하여야 하고 이 통지에는 통지 당시 부동산의 평가액과 구체적인 채권액을 밝혀야 하며 그 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나야 한다고 정하고 있습니다.
가등기담보법 제4조에 따르면 채권자는 청산 통지 당시 부당산의 시가에서 피담보채권의 가액을 공제한 청산금을 지급하여야 하고, 부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 부동산의 소유권을 취득하고 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있다고 정하고 있습니다.
만약 위 가등기 담보법상 규정들에 반하여 채권자와 채무자간에 체결된 특약은 그 효력이 없습니다. 결국 담보가등기 당시 부동산의 시가가 변제기까지 원금 및 이자의 금액을 초과한다면 채권자는 변제기에 채무자가 돈을 변제하지 않은다고 하더라도 바로 그 부동산에 본등기를 실행할 수 없고 청산통지 및 청산기간을 거치고 청산금을 채무자에게 교부한 후에야 비로소 그 부동산의 소유권을 취득할 수 있는 것입니다. 이러한 절차를 거치지 않고 마친 소유권이전등기는 무효이므로 채무자는 채권자를 상대로 가등기에 기한 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있습니다.
한편 가등기담보법상 가등기가 이전된 후에도 여전히 그 부동산을 사용, 수익할 수 있는 권리나 임차인으로부터 차임을 받을 권리는 그 부동산 소유자인 채무자에게 있고 담보가등기에 기해 마쳐진 본등기가 무효인 경우 담보목적 부동산에 대한 소유권은 여전히 채무자에게 있으므로 등기와 무관하게 사용, 수익할 수 있는 권리 및 임차인으로부터 차임을 받을 권리 역시 채무자에게 있습니다.(대법원 2019. 6. 13. 선고 2018다300661판결)
따라서 만약 채무자가 담보목적 부동산에 관한 임차인으로 하여금 채권자에게 차임을 지급하도록 하고 채권자가 차임을 수령하였다면 그 차임은 피담보채무의 변제에 충당되는 것으로 보아야 합니다. 이러한 법리는 채권자가 가등기담보법상의 절차를 거치지 않고 소유권이전등기를 한 경우에도 여전히 그 담보부동산의 소유자는 채무자로 보아야 하므로 소유권이전등기 이후의 차임 역시 채권자가 수령하였다면 피담보채무의 변제에 충당된 것으로 해석할 수 있습니다.
결국 채권자와 채무자 사이에 담보가등기 약정을 체결하면서 그 담보목적물의 사용, 수익권 또는 차임채권을 채권자가 갖는 것으로 정했다고 하더라도 그러한 약정은 가등기담보법상 무효인 약정이므로 채무자는 채권자가 이미 수령하였거나 사용한 이익 상당을 피담보채권의 변제에 충당되었다고 주장할 수 있는 것입니다.
2019. 6. 17.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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