다세대 빌라가 경매에 넘어간 경우 임차인들의 대처방법
선정당사자제도를 이용한 임차인들의 임대인에 대한 보증금소송
Q : 다세대 주택의 각 세대에 임차하여 거주하고 있는 임차인들입니다. 다세대 주택이 경매로 넘어갔고 현재 집주인은 연락이 두절된 상태입니다. 임차인들이 함께 간편하게 보증금 반환청구를 할 수 있는 방법이 있을까요?
A : 주택이 경매에 넘어가고 법원으로부터 배당요구 통지서가 오게되면 임차인들은 보증금 반환에 대한 걱정으로 초조해질 수밖에 없습니다. 특히 여러명의 임차인이 거주하는 다가구, 다세대 주택의 경우 과연 본인의 보증금이 우선변제될 수 있는지 여부에 대하여 고민이 많을 수밖에 없습니다.
이와같이 다세대, 다가구 주택이 경매에 넘어간 경우에 임차인들은 가장 먼저 할 일이 바로 법원의 권리신고 및 배당요구 통지에 따라 경매계에 권리를 신고하고 배당신청을 하는 것입니다. 만약 임차인이 임대차계약 당시 전입신고를 하고 확정일자를 받았다면 주택임대차보호법에 따라 주택의 경매대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다.
보증금의 총액이 주택의 시가를 오히려 초과하거나 저당권 등 담보권 등의 등기일자보다 확정일자가 후순위인 경우 임차인들은 본인의 보증금을 경매절차에서 모두 변제받지 못할 수 있습니다. 이 경우를 대비하여 임차인들은 임대인을 상대로 미리 지급명령신청이나 보증금반환소송을 통해 판결문을 확보해 놓아야 합니다. 판결을 받아 놓아야만 이후 집주인의 재산상태를 확인해 볼 수 있으며 경매주택이 아닌 다른 주택에 대해서도 강제집행 절차를 취할 수 있습니다.
주택이 경매에 넘어가고 임차인들이 경매절차에서 배당을 요구한 경우 집주인과 임차인들 사이의 임대차계약은 종료된 것으로 볼 수 있습니다. 집주인과의 임대차계약이 종료된 경우에는 당연히 집주인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 임대인이 임의로 보증금을 반환하지 않는 경우에는 결국 소송을 통해 보증금의 반환을 구해야 합니다.
다가구, 다세대 주택의 경우 여러명의 임차인들이 동시에 보증금을 반환받지 못할 경우가 발생하므로 이 때 임차인들이 단체로 임대인에게 보증금 반환청구를 할 수 있는지 여부가 문제될 것입니다. 다수의 임차인이 임대인을 상대로 보증금 반환소송을 할 수 있는 가장 간편한 방법은 바로 선정당사자 제도를 이용하는 것입니다 .선정당사자 제도는 다수인이 공동의 이해관계에 있는 경우 그 다수인 중 한명을 소송의 당사자로 선정하고 나머지 사람들은 그 당사자에게 소송수행권을 부여하는 제도를 말합니다.
선정당사자 제도는 항상 이용 가능한 제도는 아니고 다수인들 사이에 공동의 이해관계가 있는 경우에만 가능합니다. 그런데 다가구, 다세대 주택의 임차인들이 주택의 집주인을 상대로 보증금의 전부 내지 일부의 반환을 구하는 경우는 임차인들 사이에는 상호간에 공동소송인이 될 관계가 있을 뿐 아니라 주요한 공격방어 방법을 공통으로 하는 경우에 해당됨이 분명하므로 선정당사자 제도를 이용할 수 있습니다.(대법원 1999. 8. 24. 선고 99다15474판결)
결국 다세대, 다가구 주택 또는 빌라의 임차인들은 선정당사자 제도를 이용하여 임차인들 중 한 명을 대표로 선정 후 임대인을 상대로 단체로 보증금의 반환을 구할 수 있는 것입니다. 선정당사자 제도를 이용할 경우 선정된 임차인을 제외하고 나머지 임차인들은 소송에 당사자가 아니므로 소송절차나 소송 서류 송달 여부에 있어 신경을 쓸 필요가 없고 선정한 임차인을 통해 보증금 반환의 효과를 동일하게 누릴 수 있다는 점에서 큰 장점이 있습니다.
2019. 6. 25.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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