매매계약 이행기 이후 매매목적물이 경매로 넘어간 경우
매수인은 매도인에게 지급한 계약금, 중도금의 반환청구를 할 수 있을까?
Q : 부동산 매매계약을 체결한 매수인입니다. 매도인은 중도금을 받은 후 부동산에 대한 소유권등기를 먼저 매수인에게 넘겨주고 이후 잔금지급과 동시에 부동산을 매수인에게 인도해 주기로 약정하였습니다. 약정에 따라 중도금 지급 후 소유권을 이전받았는데 그 후 매도인의 채권자들은 매매계약이 사해행위라는 이유로 취소소송을 제기하였고 부동산을 가처분 하였으며 잔금 채권을 가압류 하였습니다. 이에 매수인인 저는 잔금을 지급하지 않았고 그러던 중 부동산이 경매로 제3자에게 낙찰되었습니다.
건물이 경매로 제3자에게 소유권이 넘어간 것으로서 매매계약은 이행불능이 되었으므로 이미 지급한 계약금과 중도금의 반환을 매도인에게 청구할 수 있을까요?
A : 민법 제588조는 "매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있을 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그러하지 아니하다."라고 정하고 있습니다. 즉 만약 매수인은 자신이 매수한 부동산에 대한 권리를 잃을 염려가 있다면 잔금지급의무의 이행을 거절할 수 있고 부동산에 대한 권리에 대한 위험성을 이유로 잔금을 지급하지 않았다고 하더라도 매매계약의 이행지체 책임이 매수인에게 귀속되는 것이 아닙니다.
한편 민법 제537조는 "쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다." 라고 규정하여 채무자위험부담주의를 채택하고 있습니다. 즉 채권자가 수령을 지체하는 도중 목적물이 멸실하여 이행이 불능이 된 경우에는 당연히 채권자에게 책임있는 사유로 계약 이행이 불가능하게 된 것이므로 비록 매매목적물이 멸실되었다고 하더라도 매도인은 매수인에게 매매대금의 지급을 청구할 수 있는 것이지만 쌍방에게 책임이 없는 사유로 계약 이행이 지체되던 중에 이행불능이 된 경우라면 매도인은 매수인에게 매매계약상 매매대금의 지급을 구할 수 없는 것입니다.(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다98655, 98662판결)
오히려 매매계약에서 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 계약 이행이 불능이 된 경우에는 매도인은 자신의 의무를 면함과 더불어 매매대금도 청구하지 못할 뿐만 아니라 계약관계는 소멸하고 이미 이행한 급부는 법률상 원인없는 급부가 되어 부당이득의 법리에 따라 반환청구할 수 있다고 할 것입니다.
결국 위에서 본 사례에서도 가압류, 가처분, 사해행위취소소송 등이 제기된 경우 매수인은 매수한 부동산에 대한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있을 때에 해당한다고 보아야 하므로 위 규정을 근거로 잔금을 지급하지 않은 것이 매수인에게 귀책사유가 있다고 보기 어렵습니다. 위 사례에서의 매매계약은 쌍방의 귀책사유 없이 이행 불능이 된 경우에 해당합니다. 이 경우 채무자위험부담 원칙에 의해 매도인의 채무도 소멸하므로 매수인이 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되고 매도인은 부당이득의 법리에 따라 수령한 계약금과 중도금을 반환해야 하는 것입니다.
이 경우 만약 매수인이 매도인으로부터 미리 부동산을 인도받아 점유, 사용하였다면 매수인도 부당이득법리에 따라 매도인에게 임료 상당의 부당이득을 반환해야 할 것입니다.
2019. 6. 21.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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