예약완결권의 소멸과 사해행위취소에 따른 가등기말소청구
예약완결권 행사기간 연장을 위한 가등기의 효력은
1. A씨는 B씨에 채무를 부담하고 있었다.
2. 그런데 이후 A씨는 2005. 9. 5. 동생인 C씨에게 유일한 재산인 토지에 관하여 매매예약을 체결하였고 이 매매예약을 원인으로 하여 가등기를 마쳤주었다.
3. A씨는 2015. 4. 6. 다시 C씨와 위 토지에 관하여 재매매예약계약을 체결하였고 매매예약을 원인으로 하여 추가로 가등기를 마쳐주었다.
4. A씨의 채무자 B씨는 첫번째 가등기에 관하여는 10년의 제척기간이 도과로 매매예약완결권이 소멸하였으므로 말소되어야 하고 두번째 가등기에 관하여는 첫번째 매매예약완결권의 제척기간 연장만을 위한 매매예약계약이므로 사해행위로서 그 역시 취소되어야 한다고 주장하면서 가등기 말소등기청구소송을 제기하였다.
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부동산에 관한 가등기는 일반적으로 매매예약을 원인으로 하여 등기됩니다. 즉 가등기는 장차 생길 본등기청구권의 순위 보전를 위해 미리 앞으로 본등기가 마쳐질 것임을 등기부에 기재하는 것입니다. 이러한 매매의 예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리 즉 매매예약완결권은 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그기간을 지난 때에는 예약완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸하고, 제척기간에 있어서는 소멸시효와 같이 기간의 중단이 있을 수 없습니다.(대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425판결)
한편 가등기 자체만으로는 부동산의 소유권이전의 효력이 발생하는 것은 아니지만 후일 본등기를 마치면 가등기 시에 소급하여 소유권변동의 효력이 발생하고 그 결과 채권자가 채무자의 재산으로부터 완전한 변제를 받을 수 없게 되어 채권자를 해할 수 있으므로, 채권자를 해하는 가등기의 원인인 매매예약계약은 사해행위로서 취소의 대상이 될 수 있습니다.(대법원 2015. 5. 21. 선고 2012다952 판결)
매매예약이 사해행위로 취소되면 가등기권자는 그 취소에 따른 원상회복으로서 가등기를 말소해야 합니다.
한편 사해행위의 한 유형으로서 채무자가 다른 채권의 소멸시효 완성이 됨에 따라 채권이 소멸하였음을 주장할 수 있음에도 불구하고 시효완성이익을 포기하는 행위의 경우에도 다른 채권자들에 대한 관계에서는 책임재산 감소의 효과를 불러올 수 있기 때문에 소멸시효이익 포기행위 역시 사해행위에 해당되어 취소할 수 있는 것입니다.(대법원 2013. 5. 31. 자 2012마712결정)
이와 같은 법리로 채무자가 유일한 재산인 부동산에 관한 매매예약에 따른 예약완결권이 제척기간 경과가 임박하여 소멸할 예정인 상태에서 제척기간을 연장하기 위하여 새로 매매예약을 하는 행위는 채무자가 부담하지 않아도 될 채무를 새롭게 부담하게 되는 결과가 되므로 채권자취소권의 대상인 사해행위가 될 수 있습니다.(대법원 2018. 11. 29. 선고 2017다247190판결)
종합하면 매매예약을 원인으로 하는 가등기의 경우 매매예약 완결권은 매매예약 체결 후 10년의 기간 내에 행사해야 하는데 10년의 기간이 도과하기 전에 10년의 기간을 다시 연장하기 위한 목적으로 유일한 부동산에 새롭게 매매예약을 하고 가등기를 설정하는 행위는 사해행위에 해당하고 채권자들은 이러한 가등기 설정행위를 취소하고 가등기를 말소할 수 있는 것입니다.
위에서 본 사례에서는 A씨가 여동생인 C씨에게 2005년에 설정해준 가등기는 매매예약완결권이 2015. 9. 5.자로 10년의 기간이 도과하여 소멸하였으므로 원인무효 등기로서 말소되어야 합니다. 한편 2015년에 다시 설정한 가등기 역시 위 가등기의 말소를 막기 위해 제척기간 연장의 목적으로 설정된 것이므로 일반채권자들을 해하는 행위로서 사해행위에 해당합니다. 따라서 채권자들은 2015년에 설정된 2번째 가등기에 관하여도 사해행위를 원인으로 매매예약을 취소하고 가등기의 말소를 구할 수 있는 것입니다.
2019. 6. 20.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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