임대인, 전임차인이 불법증축부분을 고지하지 않은 경우
임차인은 불법증축에 따른 손해배상을 청구할수있을까?
1. 상가점포를 임차하는 임차인들은 일반적으로 이전 임차인에게 고액의 권리금을 주고 점포를 인수한 후 인테리어까지 하고 영업을 개시합니다. 영업 과정에서 권리금, 인테리어비를 포함하여 수많은 비용이 지출되는 것이 사실입니다.
2. 그런데 임차인이 권리금을 주고 점포를 인수한 후 인테리어까지 하고 영업을 개시하였는데 점포의 상당부분에 불법증축부분이 있어 영업이 불가능할 경우가 종종 벌어집니다. 임차인은 이로 인해 발생되는 손해를 임대인이나 전임차인에게 배상청구할 수 있을 것인지 여부가 문제됩니다.
3. 원칙적으로 재산상의 거래관계에 있어 거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정됩니다.(대법원 2002. 3. 29. 선고 2002도77판결)
4. 특히 건물임대차계약에 있어서 임대목적물의 법률적 하자, 특히 그 목적물이 무단 증축된 건물로서 불법건축물인 사정 등은 임차목적물의 목적에 따른 사용, 수익과 직접 관련되는 중요한 사항이라 할 것이므로, 임대인은 임차인에게 그 불법건축 부분에 관한 현황이나 향후 철거대상이 될 것인지 여부 등을 고지하여야 할 의무가 있다고 할 것입니다.(인천지방법원 2008. 9. 11. 선고 2008가합1148판결)
5. 그런데 만약 불법증축사실을 고지하지 않고 숨긴 채 전임차인은 권리금을 지급받았고 임대인은 임대차계약을 체결하고 보증금을 받았다면 이는 임대인과 전임차인이 거래에 있어 요구되는 신의칙상 고지의무를 위배하여 점포에 관한 법률상 하자를 임차인에게 알려주지 않은 것이고 이로 인해 임차인은 보증금, 권리금, 기타 인테리어 공사비용 등의 재산상 손해를 입게 된 것임을 인정할 수 있는 것입니다.
6. 결국 불법증축 부분을 고지하지 않은 임대인과 전 임차인은 현임차인이 임대차계약을 체결함에 따라 입게되는 손해인 권리금, 보증금, 중개료, 인테리어 비용 등을 배상할 의무를 지게 되는 것입니다.
7. 상가 임대차의 경우 임차인의 입장에서는 주택임대차와는 또다른 의미를 갖습니다. 주거지야 문제가 발생하면 다른 곳으로 거주지를 옮길 수 있지만 상가임대차의 경우에는 처음 영업을 개시할 때 큰 돈이 들어가는 것은 물론 영업근거지를 다른 곳으로 옮기는 것 또한 쉬운 일이 아닙니다. 결국 추후 분쟁을 미연에 방지하려면 임대차계약을 체결할 때 임대인과 임차인 상호간에 고지할 부분을 명백하게 임대차계약서에 명시한 후 상호 합의하는 노력이 필요할 것입니다.
2019. 7. 18.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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