건축물 대장이 없는 건물의 소유권등기나 매매가 가능할까
무허가 건물이나 사용승인 없는 건물의 소유권보존등기 가능성
Q : 건축허가를 받지 않고 건축된 까닭에 건축물대장이 존재하지 않는 무허가 건물이 있습니다. 건축물 대장 없는 건물에 대해 소유권을 확보하거나 매매할 수 있는 방법이 있을까요?
A : 부동산 등기법 제65조에서는 미등기의 건물에 관하여 소유권보존등기를 신청할 수 있는 신청인으로 건축물에 대한 모든 권리관계의 기초가 되는 소유권보존등기의 진정성 확보를 목적으로 객관적 신용성이 매우 높은 소유권증빙자료를 제출하는 자에 한하여 보존등기를 신청할 자격을 수여하면서 그 증빙자료의 원칙적 형태로 건축물대장을 규정하고 있습니다.
즉 미등기 건물의 경우 건물의 등기부를 생성하고 소유자로서 보존등기를 마치기 위해서는 원칙적으로 건축물대장으로 그 건물의 최초 소유자인 사실을 입증해야 하는 것입니다. 만약 건축물 대장상 최초의 소유자로 등록되어 있는자가 실제 소유자가 아닌 경우라면 해당 건물의 실질 소유자는 건축물대장상의 명의자를 상대로 소유권확인 소송을 제기하여 법원으로부터 소유권 확인을 받아 자기의 소유권을 증명할 수 있습니다.
반면에 건축물 대장이 작성되어 있지 않은 건물의 경우에는 과연 등기부를 생성하고 소유권보존등기를 하는 것이 가능할지 문제됩니다. 결론부터 말하면 건축물 대장 자체가 작성되어 있지 않은 경우라면 그 건물에 대한 소유권보존등기를 하는 것은 원칙적으로 불가능합니다.
부동산등기법상 판결 또는 또는 그 밖의 시,구,읍,면의 장의 서면에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자가 소유권보존등기를 신청할 수 있다고 규정한 것은 건축물대장이 생성되어 있으나 다른 사람이 소유자로 등록되어 있는 경우 또는 건축물 대장의 소유자 표시란이 공란으로 되어 있거나 소유자 표시에 일부 누락이 있어 소유자를 확정할 수 없는 등의 경우에 건물 소유자임을 주장하는 자가 판결이나 위 서면에 의하여 소유권을 증명하여 소유권보존등기를 신청할 수 있다는 취지이지 아예 건축물대장이 생성되어 있지 않은 건물에 대하여 처음부터 판결 내지 위 서면에 의하여 소유권을 증명하여 소유권보존등기를 신청할 수 있다는 의미는 아니라고 해석하는 것이 타당합니다.(대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다93428판결)
만약 건축허가 또는 사용승인을 받지 않고 건축된 건물에 대한 소유권보존등기를 허용하게 되면 건축허가를 받지 않거나 사용승인을 받지 않은 사실을 등기부에 적을 수 없어 등기부상으로는 적법한 건물과 동일한 외관을 가지게 되어 건축법상 규제에 대한 탈법행위를 방조하는 결과가 되기 때문에 법원은 건축물대장이 생성되지 않은 건물에 대한 소유권 확인청구에 의한 소유권보존등기 청구 가능성을 인정하지 않는 것입니다.
따라서 허가를 받지 않았거나 사용승인을 받지 않은 건물에 대해 소유권 확인판결을 통해 등기부를 생성하는 것은 불가능하므로 건축허가를 받지 않는 건물을 매수하는 데에는 신중을 기해야 하고 추후 소유권의 주장을 하는 데에도 중대한 어려움을 겪을 수 있다는 점을 주지해야 할 것입니다.
2019. 9. 24.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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