건축 신축으로 인해 일조권에 방해를 받는 경우
일조권 침해를 이유로 하는 손해배상청구의 가능성은?
일조방해에 따른 손해배상청구의 가능성
1. 우리나라는 태생적으로 인구 수에 비해 국토 면적이 적은 관계로 한 필지의 토지에 사람이 많이 살 수 있는 고층 건물을 많이 건축하는 것이 사실입니다. 그런데 고층건물을 건축하게 되면 자연스럽게 기존에 고층건물 주변에 있던 건물들은 기존에 누리던 일조량이나 조망권에 제한을 받게 됩니다.
2. 최근 이와같이 주변 고층건물 신축으로 인한 일조권, 조망권의 침해를 원인으로 하는 손해배상을 구하는 사건이 꾸준히 증가하고 있습니다.
3. 원칙적으로 토지의 소유자 등이 종전부터 향유하던 일조이익이 객관적인 생활이익으로서 가치가 있다고 인정되면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는데, 그 인근에서 건물이나 구조물 등이 신축됨으로 인하여 햇빛이 차단되어 생기는 그늘, 즉 일영이 증가함으로서 해당 토지에서 종래 향유하던 일조량이 감소하는 일조방해가 발생한 경우, 그 신축행위가 정당한 권리행사의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 해당 토지 소유자의 수인한도를 넘어야 하고, 일조방해행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 그 일조방해의 정도, 피해이익의 법적성질, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.(대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865전원합의체 판결)
4. 결국 일조방해로 인한 손해배상이 인정되기 위해서는 단순히 일조권이 방해된다는 사정 뿐만 아니라 그 일조방해가 수인한도를 넘은 것이어야 합니다. 일반적으로 법원에서 수인한도가 넘는 것으로 인정되는 기준으로는 총 일조시간과 연속 일조시간의 확보여부가 사용됩니다.
5. 즉 동짓날을 기준으로 8시부터 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 4시간 이상 확보되는 경우(이것을 “총 일조시간”이라고 합니다) 또는 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여(이것을 “연속 일조시간”이라고 합니다) 2시간 이상 확보되는 경우에는 일단 수인한도를 넘지 아니하는 것이지만, 위 두가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조방해의 경우에는 일단 수인한도를 넘는 것으로 보고있는 것입니다.(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602판결)
6. 총 일조시간과 연속 일조시간이 수인한도를 넘었는지 여부를 측정하기 위해서는 결국 감정절차에 의할 수밖에 없습니다. 일조권을 측정하는 감정인이 감정을 통해 총 일조시간과 연속 일조시간이 대법원이 정하고 있는 기준에 미치지 못한다는 점을 인정한다면 특별한 사정이 없는 한 고층건물의 건축주는 일조권을 침해받고 있는 사람들에게 일조방해에 따른 손해를 배상해 주어야 하는 것입니다.
조망 방해로 인한 손해배상청구의 가능성
7. 한편 조망권의 침해를 이유로 한 손해배상 청구의 경우에는 조망이익이 특별한 가치를 가지고 있고 그와같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향우하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 한해 비로소 법적인 보호를 받는 것입니다.
8. 그런데 대부분의 아파트나 주택의 경우에는 조망이익이 특별한 가치를 가지고 있다고 보기 어렵습니다. 대법원의 판례에서도 조망권의 침해를 인정한 사례를 거의 찾아보기 어렵습니다. 결국 아주 특별한 사정이 없는 이상 조망권의 침해 만으로 손해배상청구를 인정받기는 어렵고 조망권 방해를 원인으로 소송을 진행하는 것에는 신중을 기하여야 합니다.
손해배상의 범위
9. 한편 일조권의 침해로 인한 손해배상 책임이 인정되는 경우 그 손해액은 어떻게 책정되는 것일까요? 법원은 일반적으로 일조권 침해로 인하여 입은 재산상 손해는 건물의 시가하락분 상당액으로 봅니다. 즉 신축건물에 의해 일조권의 침해를 받기 전 상태의 시가와 일조권 침해로 인해 하락의 시가의 차액분이 바로 일조권 피해자의 재산상 손해액이 될 것입니다. 이와 같은 시가 가치하락분 역시 단순히 주변 시세 호가 하락분만으로 입증되는 것은 아니고 별도의 감정절차를 거쳐 확정할 수 있습니다.
10.또한 일조권 침해에 있어서는 재산상 손해와는 별도로 일조권의 침해로 일상생활을 함에 있어서 상당한 정신적 고통을 겪게 되었다고 볼 수 있으므로 재산상 손해 이외에도 추가로 위자료도 인정하는 경향이 있습니다.
11. 종합하면 주변 신축건물로 인해 총 일조시간이 4시간 이상 확보되지 않거나 연속일조시간이 2시간 이상 확보되지 않는다면 일조권 침해로 피해를 입은 인근 건물 피해자들은 신축건물 시행사나 건축주를 상대로 손해배상 책임을 물을 수 있으며 그 손해액은 일조권 침해로 인해 발생하는 시가 하락분과 일조 방해로 인한 위자료 상당액이 될 것입니다.
2019. 9. 11.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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