부동산 공유관계를 정리하는 방법은?
공유물분할소송의 방법과 분할방법
Q : 건물과 건물의 대지인 토지의 소유권을 공유하고 있습니다. 현재 제가 공유지분의 90%를 보유하고 있고 상대방이 공유지분의 10%를 보유하고 있는데 협의에 의해서는 공유관계를 해소하는 것이 어렵습니다. 공유관계를 정리하려면 어떻게 해야 하나요?
A : 민법은 공유물 분할의 방법으로 협의분할을 원칙으로 하고 있고 협의가 불가능한 경우에는 재판상 분할을 인정하고 있습니다.(민법 제269조 제1항)
결국 부동산의 공유관계를 해소하는 방법은 원칙적으로 공유자들의 협의에 따르는 것이 원칙이고 분할 방법 역시 각 지분에 따라 부동산을 나눠 가지는 방법(현물분할), 공유물을 매각하여 그 매각대금을 공유지분 비율에 따라 분배하는 방법(대금분할), 공유물을 일방의 소유로 하고 다른 일방은 지분에 상응하는 돈을 받고 공유지분을 넘기는 방법(가액보상) 등 공유자들이 원하는 방법에 따라 자유롭게 선택할 수 있습니다.
그러나 문제는 공유관계의 해소에 있어 당사자간의 협의가 불가능 경우입니다. 부동산에 대한 이해관계는 예민하고 첨예한 문제이기 때문에 공유자들간 이익을 조정하는 문제가 쉽지 않고 부동산을 지분에 따라 정확히 이를 분할하는 것 역시 간단한 문제가 아니기 때문에 대부분의 공유물 분할 문제에 있어 당사자간의 협의를 통해 문제를 해결하기 어려운 것이 사실입니다.
이와 같이 협의에 의한 공유물 분할이 어려운 경우 공유당사자들이 할 수 있는 방법이 바로 공유물 분할 소송입니다. 공유관계에 있는 공유자 일부는 다른 공유자들 전체를 피고로 하여 법원에 공유물을 적절히 분할해 달라는 소송을 제기할 수 있습니다. 이와 같은 공유물 분할청구가 법원에 제기된 경우 법원은 공유물 분할청구 자체를 기각하는 것이 불가능하기 때문에 공유지분권자는 소송을 통해 종국적으로 공유관계의 해소를 하는 것이 가능합니다.
재판상 공유물 분할의 방법에 관하여 민법 제269조 제2항에서는 "현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 즉 재판상 공유물 분할을 청구하는 경우 원칙적으로 법원은 공유물을 지분의 비율에 따라 수개로 분할하여 각 공유자들의 단독소유로 귀속시키는 판결을 합니다. 다만 현물분할이 불가능하거나 그것이 형식상 가능하다고 하더라도 그로 인하여 현저히 가격이 감손될 염려가 있을 때에는 공유물의 경매를 통한 대금을 분할하는 대금 분할의 방법을 사용하기도 합니다.
재판상 공유물 분할의 방법으로 공유자 중 일방에게 공유물 전체의 소유권을 귀속시키고 나머지 공유자들은 지분에 상응하는 돈을 받고 지분의 소유권을 일방 공유자에게 이전하는 가격배상의 방법이 가능한지 여부가 문제되는데
대법원은 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다고 보고 있습니다.(대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결)
결국 재판을 통한 공유물 분할의 경우에도 현물분할, 경매를 통한 분할, 가격배상분할이 모두 가능한 것입니다. 다만 경매분할이나 가격배상분할은 어디까지나 공유자 일방의 지분이 다른 일방의 지분에 비해 현저히 작아 대지로 사용하기 불가능하거나 현물분할방식에 의하지 않더라도 공유자들의 형평에 반하지 않는 경우에만 예외적으로 허용되는 것이며 원칙은 지분 비율에 따른 분할방식인 현물분할입니다.
공유물 분할 소송에서는 법원의 재량으로 판단이 가능한 비송사건이므로 반드시 공유물분할을 청구하는 공유지분권자들이 원하는 방법으로 공유물이 분할되는 것이 아닙니다. 즉 법원은 당사자들의 주장에 구애받지 않고 합리적이라고 판단하는 방법과 평가를 통해 공유물을 분할하는 것입니다.
공유물인 부동산의 지분 관계에 분쟁이 발생하여 공유관계를 해소하고 싶은 경우 무작정 공유물 분할 소송을 제기해서는 공유자가 원하는 분할 결과를 얻지 못할 가능성이 큽니다. 공유물 분할 소송을 법원에 제기하기 전 미리 변호사와의 상담을 통해 구체적인 공유물 분할 소송의 진행방법과 그 분할 예상 내용을 검토하는 것이 불의의 손해를 방지하기 위해 필요한 조치라 할 것입니다.
2019. 9. 25.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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