미등기 토지를 매매하고 등기할 수 있는 방법은?
미등기 토지에 대한 매매 및 소유권보존등기 방법
Q : 수 십 년 전 저희 시골 집 주변 토지를 대장상 토지 소유자로부터 매수하였습니다. 그런데 당시 해당 토지가 미등기였던 까닭에 소유권 등기를 하지 못하였고 현재까지 해당 토지를 점유, 사용만 하고 있는 상태입니다. 이미 당시 토지의 매도인은 사망한 상태인데 지금이라도 수 십년 전 매수한 토지에 대한 소유권 등기를 할 수 있을까요?
A : 의외로 우리나라 토지 중에는 토지 대장만 있고 아직 등기부가 존재하지 않는 미등기 토지들이 많이 있습니다. 이러한 미등기 토지들 중 대부분은 토지 대장이 있는데 토지 대장상 소유자 표시만으로 해당 토지의 소유권이 인정되거나 해당 토지를 매매할 수 있는 것이 아니기 때문에 결국 해당 토지의 소유자로 인정받거나 이를 매매하기 위해서는 토지 등기부상의 소유자 등기가 되어야 합니다.
특별한 사정이 없는 한 부동산 등기법에 따라 토지 대장상 소유자가 토지 대장상의 기재를 기초로 소유권 보존등기를 신청할 수 있으므로 미등기 토지를 매수하려고 한다면 토지 대장상 소유자임을 확인한 후 대장상 소유자로부터 땅을 매수하면 될 것입니다.
토지 대장상 소유자로부터 매매계약을 체결하게 되면 매수인은 토지 대장상 소유자에 대해 소유권 이전등기를 구할 청구권이 생기므로 이 등기청구권을 피보전권리로 하여 대장상 소유자의 소유권보존등기 대위하여 신청할 수 있습니다. 대장상 소유자 명의로 소유권 보존등기가 마쳐지면 이를 기초로 다시 매수인 명의로 소유권이전등기를 완료하고 최종적으로 토지의 소유자로서 등기를 마칠 수 있는 것입니다.
다만 미등기 토지의 토지 대장상 등록명의자가 누구인지 알 수 없을 때는 그 토지대장을 기초로 하여 보존등기를 신청할 수 없습니다. 즉 토지 대장상의 소유자 표시 중 주소 기재의 일부가 누락된 경우 등은 등록명의자가 노구인지 알 수 없는 경우에 해당하여 토지 대장상 토지소유자로부터 토지를 매수한 매수인은 국가를 상대로 소유권 확인소송을 통해 소유권 확인판결을 받고 이 판결을 기초로 소유권 보존등기를 할 수 밖에 없습니다.(대법원 2019. 5. 16. 선고 2018다242246판결)]
요약하면 미등기 토지를 매수하고 등기하는 방법은 다음과 같습니다.
1. 토지대장상 소유자 표시가 있는 경우 대장상 소유자(또는 상속인)로부터 토지를 매매한다.(토지대장상 소유자 표시가 없는 경우이고 무주부동산으로서의 요건을 갖추었다면 이는 국가소유이므로 국가로부터 이를 불하받는 방법을 취해야 한다)
2. 매매 후 대장상 소유자를 대위하여 대장상 소유자 명의로 소유권 보존등기를 하고 다시 매수인 명의로 소유권 이전등기를 한다.
3. 만약 대장상 소유자의 주소 기재라 일부 누락되거나 토재 대장상 소유자 표시 만으로 보존등기를 신청할 수 없는 경우라면 법원에 소유권 확인 소송을 제기해야 하고 소유권 확인판결을 통해 소유권 보존등기를 한 후 다시 매수인 명의로 소유권 이전등기를 해야 한다.
2019. 9. 27.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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