1. 부동산 전문 법률사무소를 운영하고 있는 관계로 집이야기 사건과 관련한 다양한 분쟁에 대한 상담을 수행하고 있으며 실제 임차인들의 사건들을 위임받아 진행하고 있습니다. 집이야기 사건은 임대인들이 집이야기라는 회사에 임대차 영업위탁계약을 체결하고 회사가 임차인과 대신 임대차계약을 체결한 후 회사 재무구조 악화로 회사가 보증금을 반환하지 못하게 됨에 따라 전국적으로 발생한 임대차 분쟁 사건입니다.
2. 사실 집이야기 사건에 있어 임대인과 임차인은 모두 피해자입니다. 재무상태가 건전하지 못했던 회사를 믿고 위탁계약을 체결하고 임대차계약을 체결한 까닭에 애꿎은 피해가 임대인과 임차인들에게만 돌아간 형국입니다. 천안을 시작으로 집이야기가 관리하고 있는 전국의 영업장에서 보증금 반환 문제가 발생하면서 이로 인한 피해자만 수 백명에 이르고 있습니다.
3. 처음에 임차인들로부터 위임을 받아 사건을 진행하고 있는 관계로 현재는 임차인들의 사건만 수행하고 있는데 최근 대전지방법원 천안지원에서 임대인과 임차인의 분쟁에 있어 의미있는 판결이 선고되어 이를 소개하고자 합니다.
4. 집이야기 사건은 전국의 여러 사업장마다, 임대인 및 임차인마다 영업위탁방식, 계약방식, 보증금 입금방식 등이 모두 다르기 때문에 하나의 쟁점만으로 일률적으로 판단하기는 어렵습니다. 그러나 그동안 제가 상담한 사례들에 비추어 보면 집이야기 사건에서의 쟁점은 크게 2가지인 것으로 판단됩니다.
5. 첫째 쟁점은 임대인이 임대차계약 권한을 위임한 수임인이 누구인지 여부가 문제됩니다. 일부 사업장에서 임대인은 법인인 집이야기 주식회사와 영업위탁계약을 체결하였는데 이후 실제로 임대차계약을 체결한 주체는 영업위탁계약상 수임인인 회사가 아니라 집이야기 주식회사의 대표이사인 개인(개입사업자)입니다. 결국 회사가 아니라 대표이사인 개인이 과연 임대차계약에 있어 임대인을 대리할 권한이 있는지 여부가 문제됩니다.
6. 두 번째 쟁점은 임대차계약서 특약사항 중 “임대차보증금 반환책임은 집이야기가 부담한다”는 기재에 관한 것입니다. 이에 관하여는 과연 임차인이 임대인의 보증금 반환의무를 면제한 것으로 해석할 수 있을지 여부가 문제됩니다.
7. 위 중요한 두 가지 쟁점에 관하여 대전지방법원 천안지원(2019가단104729판결)은 임차인의 손을 들어주었습니다. 즉 임대인은 임대차계약 당시 집이야기 대표이사에게 직접 위임장을 작성하여 준 사실이 있으므로 임대인은 대표이사가 임차인과 체결한 일체의 임대차계약에 관하여 묵시적으로 추인하고 포괄적인 대리권을 수여하였다고 판단하였습니다.
임대인의 보증금반환의무가 면제된 것인지 여부에 관하여는 보증금 반환책임은 집이야기가 부담한다는 특약사항 기재 내용이 명시적 책임면제 문구가 아닌 이상 임차인의 의사를 임대인의 보증금 반환의무를 면제한다는 것으로 해석하기도 어렵다고 판단하였습니다.(대전지방법원 천안지원 2019. 8. 29. 선고 2019가단104729판결)
8. 결국 위 1심법원에서는 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하라는 취지의 판결을 선고하였으며 위 판결은 임대인이 항소하지 않아 최종 확정되었습니다.
9. 천안지원의 판결은 단순히 1심 판결에 불과한 만큼 사건들마다 개별적인 사실관계, 판결을 선고하는 판사의 성향에 따라 결론이 달라질 여지가 있습니다. 다만 여러 가지 사정들에 비추어 볼 경우 임대인이 집이야기의 대표이사에게 대리권을 수여한 것이 아니라고 보기 어려운 여러 사정들이 있는 점, 임대차계약서 특약사항 상 기재내용이 명시적으로 임대인의 보증금반환의무를 면제한다는 것으로 기재되어 있지 않은 점, 임대인이 별도로 임대차계약 당시 위임장을 작성해준 점 등을 종합해보면 해당사건에 있어서만큼은 1심 법원의 결론이 타당한 것으로 보여집니다.
