전세권자는 보증금에서 연체차임의 공제할 수 있을까?
임대차계약 후 전세권등기를 한 경우 임대인의 공제주장 가능성은?
1. 甲은 乙에게 A아파트를 보증금 3억원, 월차임 200만 원에 임대해 주었다. 그런데 임차인 乙은 보증금 담보를 위해 甲에게 A아파트에 전세권 등기를 설정해줄 것을 요청하였다.
2. 甲은 임차인 乙의 요청을 받아들여 보증금 3억 원의 전세권 등기를 마쳐주었다. 그런데 이후 乙은 A아파트의 전세권을 담보로 丙에게 전세권에 대한 근저당권을 설정해주고 2억 5천 만원의 돈을 빌렸다.
3. 乙은 수개월동안 월차임을 지급하지 않았고 이에 甲은 乙과의 임대차계약을 해제하고 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 공탁한 후 전세권등기를 말소하려 하였다.
4. 그러나 전세권의 근저당권자인 丙은 전세권등기에 기재된 보증금 3억 원을 전부 공탁해야 한다고 하면서 전세권등기의 말소를 승낙하지 않았다.
5. 이 때 임대인인 甲은 보증금에서 연체차임을 공제한 잔액만을 지급한 후 전세권 말소등기를 구할 수 있을까?
1. 전세권 계약은 전세권자가 부동산 소유자에게 보증금을 지급하고 그 부동산을 사용, 수익할 수 있도록 하는 계약을 말합니다. 전세권이 성립하기 위해서는 전세권등기를 해야합니다. 전세권등기가 이루어지면 그보다 후순위 권리자에 대해서는 전세보증금을 우선변제 받을 수 있는 권리가 생깁니다. 만약 전세권합의만 이루어진 채 전세권 등기가 되지 않은 경우에는 전세권의 효력으로 다른 제3자에게 전세 보증금반환채권의 우선변제권을 주장하지 못합니다.
2. 한편 임대차계약은 임차인이 부동산 소유자에게 일정기간동안 부동산을 사용, 수익하면서 차임을 지급하기로 하는 계약입니다. 임대차계약은 차임이 성립 요소 중 하나이지만 전세권계약에서 기본적으로 보증금의 지급만으로 이루어지는 것이므로 차임의 존재는 성립요소가 되지 않습니다. 결국 매달 차임을 지급하기로 하는 계약은 원칙적으로 임대차계약이지 전세권계약이 아닌 것입니다.
3. 그런데 실제 사회에서 이루어지는 계약 중 일부는 전세권설정계약이 아닌 보증금과 매달 차임을 지급하기로 하는 임대차계약이면서도 임대차계약에 기한 임차보증금 반환채권을 담보할 목적으로 임차인 명의로 전세권설정등기를 마치는 경우가 있습니다. 위와 같은 전세권 설정계약은 실제 쌍방간 임대차계약의 합의를 했다는 점에서 무효에 해당합니다.
4. 그런데 전세권 등기를 한 임차인의 채권자가 전세권에 대하여 근저당권을 설정하는 등 전세권 등기에 관한 이해관계를 가지는 제3자가 존재하는 경우라면 전세권설정계약이 무효라고 하더라도 이 무효를 전세권 등기의 근저당권자에게 주장할 수 없습니다.
5. 결국 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하기 때문에 더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없게 되는데 이 때 전세권의 근저당권자는 전세금반환채권에 대해 추심명령 또는 전부명령을 받거나 배당요구를 하는 등의 방법을 통해 전세권의 근저당권자로서의 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
6. 전세금은 그 성격에 비추어 전세권설정자의 전세권자에 대한 손해배상채권 외 다른 채권까지 담보한다고 볼 수 없으므로 전세권설정자가 전세권자에 대하여 손해배상채권 외 연체차임, 관리비, 손해배상 등의 채권의 상계를 주장할 수 없습니다. 결국 임대인은 임차인의 부탁으로 임차보증금 담보를 위해 전세권 등기를 마쳐주게 되면 임대차 관계에서 발생한 연체차임 등의 금액은 보증금채권에서 상계할 수 없는 것입니다.(대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372,29389판결)
7. 위와 같은 대법원의 법리에 비추어 볼 때 부동산 소유자는 임대차계약을 체결하면서 전세권 등기를 설정해 주는데 신중을 기해야 합니다. 만약 전세권 등기 후 임대차기간 중에 임차인이자 전세권자의 채권자가 전세권에 근저당권을 설정했다면 부동산 소유자는 연체 차임 등을 보증금에서 공제하겠다는 주장을 할 수 없고 전세권 등기를 말소하려면 결국 근저당권자를 위해 보증금 전액을 공탁할 수밖에 없는 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2019. 11. 14.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
↓부동산 분쟁상담센터 상담방법(02-956-4714)↓
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221491751499
