토지 소유자와 수목, 농작물 경작자 사이의 분쟁관계
토지 위 수목, 농작물의 소유권은 토지소유자에게 귀속될까?
1. A씨는 토지 및 그 토지 위에 복숭아 나무 115그루를 소유하고 있었다.
2. B씨는 부동산경매절차를 통해 토지를 매수하였는데 매각물건명세서에는 복숭아 나무가 경매대상목적물에서 제외되어 있었다.
3. B씨는 토지를 낙찰받은 이후 토지 위에 있던 복숭아 나무를 모두 벌채했다.
4. 이에 A씨는 B씨를 상대로 본인 소유 복숭아나무를 무단으로 손괴했다는 이유로 손해배상청구를 하였다.
1. 토지 위에 있는 수목이나 과실은 토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주되는 것입니다. 따라서 수목이나 과실을 입목에 관한 법률에 따라 등기하거나 명인방법을 갖춘 경우를 제외하고는 토지와 일체로 처분되는 것입니다. 따라서 특별한 사정이 없다면 토지가 경매되거나 매매되는 경우 토지의 매수인은 토지 지상 위에 있는 수목이나 과실의 소유권도 함께 취득하는 것입니다.(대법원 1998. 10. 28.자98마1817판결)
2. 이와 같은 법리는 토지 위 수목이나 과실이 매각물건명세서에 포함되어 있지 않고 감정평가대상에도 기재되어 있지 않다고 하더라도 마찬가지입니다. 즉 경매절차에서 수목이나 과실이 경매대상에서 제외되어 있더라도 특별한 사정이 없는 한 경매절차를 통해 토지를 매수한 낙찰자에게 수목이나 과실의 소유권이 확정적으로 귀속되는 것입니다. 이에 따라 수목을 식재한 사람은 수목 벌채에 따른 손해배상 청구를 할 수는 없는 것입니다. 경매로 낙찰받은 사람은 수목을 부당이득했다고 보기도 어렵습니다.(대법원 1997. 4. 8., 선고, 96다52915, 전주지방법원 2007. 11. 9. 선고 2006가단42872판결)
3. 만약 토지 위 수목이나 과실을 토지 소유자가 아닌 제3자가 식재한 것이라도 여전히 토지를 매수하거나 낙찰받은 매수인은 수목이나 과실의 소유권도 함께 취득하는 것일까요? 이에 대해서는 수목이나 과실을 식재한 제3자가 토지에 대한 정당한 권원을 가지고 수목을 식재한 것인지 여부에 따라 결론이 달라집니다. 즉 토지를 임차하고 있거나 토지주와 토지에 대한 사용계약을 체결하고 정당하게 토지를 이용하면서 토지 위에 수목을 식재한 경우라면 토지의 매수인이 수목을 식재한 제3자를 상대로 수목의 소유권을 주장할 수 없습니다. 수목의 소유권은 여전히 이를 식재한 제3자에게 남아있게 됩니다.
4. 만약 수목을 식재한 제3자가 토지에 대한 아무런 사용권한 없이 수목을 식재한 것이라면 토지 소유자가 식재한 경우와 동일하게 토지의 구성부분으로서 토지의 처분과 함께 토지의 매수인 또는 낙찰자에게 소유권이 이전됩니다.
5. 참고로 농작물의 경우는 수목과는 다릅니다. 대법원 판례는 농작물의 경우 토지의 처분에 따라 농작물이 이전되는 것은 아니며 농작물의 소유권과 토지의 소유권은 별개로 존재하는 것이라고 봅니다. 결국 타인 소유의 토지에 사용수익 권한 없이 농작물을 경작하거나 종전 토지 소유자가 농작물을 경작한 경우라도 토지의 매수인은 농작물의 소유권을 주장할 수 없습니다. 결국 농작물은 수확한 때까지 토지 소유자는 매수한 토지를 사용할 수 없고 다만 토지 소유자는 농작물 소유자에게 농작물을 수확할 때까지의 토지사용료를 청구할 수는 있을 것입니다.(대법원 1970. 3. 10. 선고 70도82판결)
2019. 11. 22.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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