건물임차인의 토지소유자에 대한 차임 지급 의무는?
건물소유자와 토지 소유자가 다른 경우 임대차관계
1. 건물 점포를 임차한 임차인은 임대인에게 임대차계약기간 동안 임대차계약에서 정한 임료를 지급해야 합니다. 그런데 점포에 관한 임대차계약이 종료된 이후에도 이를 점포임대인에게 반환하지 않고 그대로 계속 점유, 사용한 경우에는 그 기간 동안 건물의 사용, 수익에 따른 차임상당액을 부당이득으로 원고에게 반환할 의무가 있다 할 것입니다.
2. 건물 점포 임차인이 임대인에게 지급해야 할 차임에는 건물 점포를 임대하는 경우 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하는 것이므로 그 차임상당액 속에는 건물의 차임 외에도 부지부분의 차임도 포함되는 것이므로 건물의 차임은 물론이고 건물 부지 부분의 차임도 함께 계산하여야 할 것입니다.(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다27809판결)
3. 한편 건물 소유를 위한 토지 임대차관계에 있어서도 같은 법리가 적용됩니다. 토지 소유자로부터 건물 대지를 임대받아 건물을 소유하게 된 건물 소유자는 토지 임대인에게 임대차기간 동안 약정한 토지 임대료를 지급해야 합니다. 만약 토지에 관한 임대차계약이 토지 임대인의 해지통고에 의해 이미 종료됨으로써 건물소유자가 토지에 관한 사용, 수익의 권한을 잃게 되었다면 건물 소유자는 건물 부지에 관한 차임 상당액의 부당이득 전부에 관한 반환의무를 부담하게 되는 것입니다.
4. 건물 소유자가 토지 소유자에 대한 건물 부지에 관한 차임 상당액의 부당이득 전부에 관한 반환의무를 부담하는 이상 건물 일부 점포를 점유하고 있는 점포 임차인은 토지 소유자와의 관계에서 건물 부지 점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 볼 수 없습니다.
5. 결국 토지 부지 임대차가 종료되었다고 하더라도 여전히 건물 소유자이자 점포 임대인이 토지 부지에 대한 부당이득 반환의무를 지는 이상 점포 임차인은 점포 임대인에게 토지 부지 점유 부분의 부당이득을 포함한 점포 점유 부당이득을 반환해야 하는 것입니다. 건물 소유자가 토지 소유자와의 관게에서 건물 부지 사용, 수익권을 상실했다고 하여 건물 점포 임차인이 건물 소유자에게 건물 부지 점유로 인한 부당이득을 반환할 의무가 없는 것은 아닙니다.(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다27809판결)
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2019. 11. 19.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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