공동 소유 건물을 한명이 일방적으로 사용할 때 법적조치
과반수 지분권자가 단독 점유, 사용하거나 임대차를 준 경우
1. A토지와 B건물은 상속을 통해 갑 3/5, 을 5/1, 병 5/1이 각 공유지분별로 소유하고 있다.
2. 그런데 갑은 A토지와 B건물을 단독으로 정에게 임대차를 주었는데 그 임대차 조건은 보증금 3억 원, 차임 500만 원이었다. 갑은 정으로부터 수령한 보증금과 차임을 다른 지분권자인 을, 병에게 지급하지 않았다.
3. 이 경우 소수 지분권자인 을, 병이 과반수 지분권자인 갑과 임차인 정을 상대로 취할 수 있는 조치는 어떤 것일까?
1. 부동산이 공유관계에 있는 경우 공유자들은 본인의 지분을 자유롭게 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있습니다. 공유관계의 부동산의 경우 부동산의 관리행위(공유물 이용, 개량행위)는 공유지분 과반수로써 결정하고 부동산의 보존행위(부동산 명도 청구행위)는 각자 할 수 있습니다. 그러나 부동산의 처분행위(공유 대지 위에 건물을 신축하는 행위 등)은 공유자 전체의 동의가 있지 않는 한 과반수 지분권자라 하더라도 허용될 수 없습니다.
2. 부동산의 과반수 지분권자는 공유 부동산에 관하여 다른 공유 지분권자들의 동의 없이 독점적으로 사용, 수익하는 것이 가능합니다. 즉 다른 소수 지분권자들은 부동산의 상태나 본인 지분에 피해가 가지 않는 이상 과반수 지분권자의 부동산 사용, 수익 행위(임대차계약 행위 등)에 대하여 이를 다툴 수 없습니다.
3. 하지만 공유 부동산 과반수 지분권자라고 하더라도 여전히 자신이 사용, 수익하거나 제3자에게 임대차를 주어 임료를 지급받는 경우라면 다른 소수 지분권자들에게 지분에 상응하는 임료나 사용료는 반환해야 합니다. 즉 과반수 지분권자는 공유 부동산을 단독으로 사용, 수익할 권리는 있지만 그로 인한 이익은 단독으로 수취할 수 없는 것입니다.
4. 과반수 지분권자가 직접 공유 부동산을 사용, 수익하는 경우라면 임료 감정을 거쳐 해당 부동산의 임료 시가를 청구하는 방법으로 소수 지분권자들은 본인 지분율에 상응하는 이익액을 과반수 지분권자에게 요구할 수 있습니다. 과반수 지분권자가 제3자에게 임대차를 준 경우라면 과반수 지분권자가 제3자로부터 받는 차임(월세) 중 지분율에 상응하는 이익액의 반환을 구할 수 있습니다.
5. 그런데 만약 과반수 지분권자가 임차인에게 차임 없는 보증금만 있는 임대차를 주었다면 과반수 지분권자가 얻는 이익은 무엇이라고 보아야 할까요? 일단 보증금만 있는 임대차라면 과반수 지분권자는 임차인으로부터 매달 차임을 얻는 것은 아닙니다. 그렇다고 하여 과반수 지분권자가 매달 아무런 수익을 얻지 못하는 것은 아닙니다. 이와 같은 보증금만 있는 임대차를 준 경우 대법원은 소수 지분권자가 과반수 지분권자에게 청구할 수 있는 이익액은 보증금의 이자 상당액이라고 판단하였습니다.
6. 즉 대법원은 부동산의 공유자 중 1인이 타 공유자의 동의 없이 그 부동산을 타에 임대하였다면 이로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대하여는 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고, 이 경우 반환하여야 할 범위는 그 부동산의 차임 상당액이며, 임대차의 내용이 미등기 전세이거나 보증금이 있는 경우에는 전세금이나 보증금의 이자 상당액이 차임에 해당되거나 차임에 보태어지는 것이라고 판단하였습니다.(대법원 1995. 7. 14. 선고 94다15318판결)
7. 정리하면 공유 부동산의 소수 지분권자는 공유 부동산을 어떻게 사용, 수익할지를 결정하는 것은 단독으로 결정하는 것은 불가능합니다. 그러나 소수 지분권자는 과반수 지분권자를 상대로 본인 지분율에 해당하는 차임이나 임료 상당액의 이익을 과반수 지분권자에게 요구할 수 있고 과반수 지분권자가 이에 응하지 않을 경우에는 소송을 통해 이를 받아내는 것이 가능합니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2019. 11. 18.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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