임차인이 경매신청한 경우 별도의 배당요구 필요성은?
임차인의 경매신청과 우선변제권 인정가능성
1. 최근 깡통전세, 갭투자 임대인 잠적 등의 문제로 임대차기간이 종료되어도 보증금을 받지 못하는 임차인들이 늘고 있습니다. 임차인들은 보증금을 제 때 받지 못하면 결국 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 할 수 밖에 없고 보증금 반환에 대한 확정판결을 얻게 되면 임차주택에 강제경매를 신청하여 보증금 중 일부 금액을 배당받거나 임차주택을 매수하게 됩니다.
2. 일반적으로 채권자가 부동산 등에 대하여 강제경매신청을 하는 경우에는 별도로 배당요구기간에 배당요구를 하지 않더라도 배당요구를 한 것으로 보고 배당표 작성시 강제경매f를 신청한 신청자(채권자)에게도 배당금을 배정합니다. 그런데 임차인이 채권자인 경우는 일반 채권자의 경우와 조금 다릅니다. 일반채권자는 대항력이나 우선변제권이라는 효력이 없지만 임차인은 강제경매절차에서 다른 채권자들에 비해 우선적으로 변제받을 수 있는 대항력이나 우선변제권이 인정되기 때문입니다.
3. 결국 임차인이 채권자로서 강제경매신청을 하는 경우 일반 채권자의 경우와 같이 강제경매신청을 한 것만으로 우선변제권을 행사하여 배당요구를 한 것으로 볼 수 있는지 여부가 문제됩니다.(이러한 문제는 강제경매신청시에는 우선변제권 있는 채권으로 경매신청을 하는 것인지 여부가 불명확하기 때문에 발생합니다)
4. 이에 대해 대법원은 명시적으로 임차인이 강제경매신청을 한 것이라면 별도로 배당요구 기간 동안 배당요구를 할 필요가 없다는 점을 판시하였습니다. 즉 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금 반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니라는 것입니다.(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831판결)
5. 위 대법원 판결에 따르면 대항력과 우선변제권을 가지고 있는 임차인이 강제경매신청을 한 경우에는 별도로 배당요구를 하지 않는다고 하더라도 배당순위에서 우선변제를 받는 것입니다. 다만 임차인이 강제경매신청을 한 경우라고 하더라도 그 경매절차에서 집행관의 현황조사를 통해 임차인의 우선변제권 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어야 합니다. 만약 현황조사보고서나 매각물건 명세서 내에 임차인의 우선변제권 내용이 없는 상태라면 여전히 임차인은 배당요구를 통해 우선변제권을 가지고 있는 임차인이 있다는 점을 경매절차 내에서 표시해야 할 것입니다.
6. 정리하면 대항력과 우선변제권 있는 임차인이 판결문을 근거로 부동산을 경매신청한 경우 매각물건명세서나 현황조사보고서에 우선변제권 있는 임차인의 기재가 표시되어 있다면 그 임차인은 별도로 배당요구기간 내에 배당요구를 하지 않더라도 다른 일반채권자에 대해 보증금을 우선변제받게 됩니다. 따라서 임차인이 경매신청을 하고 배당요구기간 내에 배당요구를 하지 않았다고 하더라도 그 임차인에게 우선배당권을 부여하지 않는 배당표는 위법한 것이라 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2019. 12. 4.
부동산 법률사무소
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