판결로 최소토지분할면적 이하의 토지분할이 가능할까?
판결이나 조정결정에 따른 토지분할과 최소분할면적규정의 관계
1. 甲씨와 乙씨는 A토지를 공유지분으로 소유하고 있는 공유지분권자들이다.
2. 甲씨는 乙씨를 상대로 공유물분할의 소를 제기하였다. 법원은 甲씨와 乙씨의 공유지분 비율에 따라 공유물을 분할하는 판결을 선고하였고 위 판결은 확정되었다.
3. 甲씨는 관할행정청에 확정된 공유물분할 판결문을 첨부하여 A토지에 관하여 토지분할신청을 하였다.
4. 그러나 관할행정청은 A토지가 농림지역 및 보전관리지역으로서 개발행위허가를 얻어야 하는데 토지분할신청을 구하는 면적은 투지분할허가 세부지침에서 정하고 있는 최소 분할면적에 미달되기 때문에 분할 및 개발행위허가를 내줄 수 없다고 하면서 甲씨의 토지분할신청을 불허하였다.
1. 토지가 수인의 공유인데 공유권자들 사이에 협의를 통한 분할이 불가능한 경우 공유지분권자들은 법원에 공유물분할의 소를 제기하여 조정 또는 판결을 받고 조정문이나 판결문을 관할행정청에 제출함으로서 토지를 공유지분에 따라 분할하게 됩니다.(공간정보관리법 제79조 제1항, 같은법 시행령 제65조)
2. 이와 같이 토지 분할에 특별한 제한이 없는 경우에는 공유물 분할에 관한 조정문이나 판결문의 제출만으로 토지가 분할될 수 있지만 문제가 되는 것은 토지 분할이 허가 대상인 토지의 경우입니다. 토지분할이 허가대상이 토지의 경우에는 관할행정청으로부터 토지분할 허가를 받아 그 허가서 사본을 첨부해야 합니다.(공간정보관리법 시행규칙 제83조 제1항)
3. 그런데 개발행위허가를 받아야만 분할신청을 할 수 있는 토지의 경우에는 일반적으로 분할할 수 있는 토지의 최소면적이 정해져 있는 경우가 많습니다. 특히 대부분 임야의 경우에는 농림지역이나 보전관리지역으로 묶여있기 때문에 임야를 분할하기 위해서는 개발행위허가를 받아야 하고 개발행위허가를 받기 위해서는 각 관할구역의 분할최소면적 이상이 되어야 합니다.
4. 비록 법원으로부터 공유물분할 판결이나 조정결정을 받았다고 하더라도 분할최소면적 규정이 적용되지 않는 것은 아닙니다. 즉 법원으로부터 판결이나 조정결정이 있다고 하더라도 분할최소면적 이하라는 이유로 관할행정청에서 개발행위허가를 내주지 않고 토지분할신청을 불허한다고 하더라도 이러한 불허처분이 위법한 것이라고 보기 어렵습니다.(대법원, 2009. 10. 15. 선고 2008두3920판결, 대법원 2013. 7. 11. 선고 2013두1621판결)
5. 과거에 대법원은 개발행위허가가 필요하지 않은 토지에 관하여 건축법상 대지면적 최소한도, 건폐율, 대지 안의 공지, 분할토지의 너비 등에 관한 기준에 미달된다고 하더라도 법원의 확정판결에 의한 토지분할의 경우에는 허가를 받지 않더라도 관할행정청이 분할을 해주어야 한다고 판단한 사례도 있었습니다.(대법원 1996. 11. 12. 선고 96누7519판결)
6. 그러나 현재 대법원의 판단에 따르면 적어도 개발행위허가가 필요한 지역의 토지에 관한 분할신청에 관하여는 단순히 법원의 판결이나 조정문 만으로 토지의 최소분할면적 이하로 분할하는 것은 불가능하다고 보아야 할 것입니다.
7. 결국 공유물분할의 소를 제기하는 공유지분권자들은 이러한 점을 미리 고려하여 공유물판결이나 조정에 임하기 전에 미리 관할행정청에 질의를 하여 해당 토지에 개발행위허가가 필요한지 여부, 개발행위허가가 필요하다면 최소분할면적이 어느 정도에 이르는지 여부, 토지 분할이 가능한지 여부를 확인하는 신중함이 필요하다 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 1. 9.
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