농지로 사용하지 않는 토지의 소유권이전등기방법은?
토지 지목은 전, 답, 과수원이나 실제현황은 다른 경우의 소유권이전방법
1. 농지법 제8조 제1항에 의하면 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시, 구, 읍, 면의 장으로부터 농지취득자격증명을 받아야 합니다. 만약 농지에 관한 소유권 이전등기 신청시 농지취득자격증명서가 첨부되어 있지 않은 경우 등기관은 소유권이전등기신청을 각하하게 됩니다.
2. 그런데 소유권이전등기 신청에 농지취득자격 증명서가 필요한 토지는 농지법상 농지인 경우만입니다. 농지법 제2조 제1호에서는 농지에 대해 정의하고 있습니다. 위 규정에 따르면 농지법상 농지란 “ 전, 답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 가리킵니다. 즉 농지법상 농지는 단순히 지목이 전, 답, 과수원인지 여부에 따라 가려지는 것이 아니라 그 토지의 사실상의 현상에 따라 가려져야 하는 것입니다.
3. 즉 실제 토지가 농지로서 사용되고 있지 않다면 지목상 전, 답, 과수원이라고 하더라도 그 토지는 농지법상 농지에 해당되지 않는 것이고 소유권이전등기 신청시 농지취득자격 증명서를 첨부하지 않아도 되는 것입니다.(농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침 등기예규 제1635호, 시행 2018. 3. 7.) 그러나 토지의 현황이 농지가 아닌 것인지 여부에 관해 판례는 엄격하게 해석합니다. 즉 해당 토지가 농지로서의 현상이 변경되었다고 하더라도 그 변경상태가 일시적인 것에 불과하고 농지로서의 원상회복이 용이하게 이루어질 수 있다면 그 토지는 여전히 농지법에서 말하는 농지에 해당합니다.(대법원 1999. 2. 23.자 98마2604결정)
4. 특히 불법으로 형질변경에 된 농지에 대해서는 대법원이 농지법상 농지가 아닌지 여부에 대한 판단을 더욱 엄격하게 합니다. 지목이 “전”임에도 건물부지, 주차장, 잔디밭 등으로 불법형질변경된 토지에 관하여 농지법상 농지인지 여부가 문제가 된 사안에서 대법원은 전체 토지면적 중 건물부지가 차지하는 부분이 극히 일부이고 주차장이나 잔디밭에 깔린 자갈, 잔디 등은 비교적 쉽게 걷어낼 수 있는 점 등에 비추어 농지의 성격을 완전히 상실하여 농지로 회복이 불가능한 상태에 있는 것이 아니라 농지의 성격을 일시적으로 상실하여 그 원상회복이 비교적 용이한 상태에 있다고 보아 농지법상 농지에 해당한다고 본 바 있습니다.(대법원 2007. 5. 31. 선고 2006두8235판결)
5. 한편 지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생 식물재배지로 이용되지 않는 경우 앞서 본 바와 같이 농지자격취득증명서은 첨부할 필요가 없지만 소유권이전등기를 하기 위해서는 “지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의해 증명되는 토지에 해당한다"는 관할관청의 농지취득자격증명 미발급사유통보서를 받아 이를 소유권이전등기서류에 첨부해야 합니다.(등기선례 제201210-1호)
6. 여기서 관할관청이 통보한 농지취득자격증명 미발급사유는 그 토지가 농지법에 규정한 농지에 해당하지 않는다는 사유가 구체적으로 기재되어 있어야 합니다. 단순히 “이 사건 각 부동산의 현황이 잡종지로서 각 대형상가 앞 나대지 혹은 묵지”라고만 기재되어 있고 농지법상 농지가 아니라는 점과 그에 관한 구체적인 사유가 기재되어 있지 않은 경우에는 농지취득자격증명 미발급사유통보서만으로 농지취득자격증명없이 농지의 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다.(대법원 2012. 7. 31. 자 2012마336결정)
!종합정리
1. 지목상 전, 답, 과수원 등의 농지라고 하더라도 실제 현황이 농지로 사용되고 있지 않다면 소유권 이전등기 신청자는 소유권 이전등기 신청시 농지취득자격증명서를 첨부할 필요가 없고 농지취득자격증명 미발급사유통보서를 첨부할 수 있다.
2. 미발급사유에 농지법상 농지가 아니라는 점과 농지법상 농지가 아닌 구체적인 사유가 기재되어 있지 않은 경우라면 농지법상 농지취득자격증명원 없이 지목상 농지인 토지에 관한 소유권이전등기를 할 수 없다.
3. 특히 토지가 불법으로 형질변경된 경우에는 농지취득자격증명원 없이 소유권이전등기를 하는 것은 쉽지 않다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 1. 17.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
↓부동산 분쟁상담센터 상담방법(02-956-4714)↓
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221491751499
