부동산이전등기청구권의 가압류 방법과 그 효력은?
돈을 갚지 않은 채 부동산 매매계약을 체결한 채무자에 대한 법적조치
1. 부동산 매매계약 등을 한 채무자의 소유권이전등기청구권 가압류
채무자가 돈을 갚지 않고 있는 상태에서 다른 부동산을 매입하거나 부동산 개발사업을 하고 있을 때 채권자가 채무자에게 할 수 있는 채권 보전조치에는 다양한 것들이 있습니다. 그 중 하나가 바로 채무자가 매입하는 부동산의 소유권이전등기청구권을 가압류하는 방법입니다. 채무자가 부동산 매매계약 등을 통해 제3자에게 소유권이전등기청구권을 갖게 될 때 그 소유권이전등기청구권을 가압류함으로서 아직 부동산이 채무자 소유로 되어 있지 않은 상태에서도 채권자가 채권 보전 조치를 취할 수 있습니다.
2. 소유권이전등기청구권 가압류의 효력
다만 소유권이전등기청구권에 대한 가압류는 현행법상 등기부에 이를 공시하는 방법이 없으므로 만약 소유권이전등기청구권의 가압류 후 채무자나 채무자에게 소유권을 넘겨줄 의무가 있는 제3채무자가 부동산을 다른 제3자에게 넘겨주었다고 하더라도 채권자는 채무자가 넘겨준 소유권 등기가 원인무효라고 주장하여 말소를 구할 수 없습니다. 다만 채권자는 채무자 등에게 가압류 효력을 위반하여 제3자에게 소유권을 넘겨준 행위로 입게 되는 손해에 대해 배상청구를 하는 것은 가능합니다.(대법원 1992. 11. 10. 선고 92다 4680판결)
3. 소유권이전등기청구권 가압류 후 채무자 명의로 소유권이 등기된 경우
한편 부동산 소유권이전등기청구권의 가압류된 후 제3채무자에서 채무자 명의로 소유권이 이전되었다고 하더라도 채권자는 채무자 명의로 이전된 부동산 자체에 대해 가압류하거나 압류하면 될 것이므로 별도로 채무자 명의 소유권이전등기의 말소를 구할 필요는 없습니다.
4. 소유권이전등기청구권 가압류 후 채무자의 제3채무자에 대한 소유권이전등기절차 이행소송
또한 소유권이전등기청구권이 가압류되었다고 하더라도 채무자는 제3채무자를 상대로 소유권이전등기절차를 이행하라는 소송을 제기할 수 있습니다. 다만 소유권이전등기청구권이 가압류 되어있는 경우라면 제3채무자는 이를 법원에 밝혀야 하고 법원은 소유권이전등기청구권이 가압류되었다는 사실을 알았다면 가압류의 해제를 조건으로 채무자의 소유권이전등기절차 이행 청구를 인용해야 합니다.
5. 제3채무자가 채무자와 채권자 사이의 분쟁에서 탈퇴하는 방법
만약 소유권이전등기청구권이 가압류 된 후 제3채무자가 분쟁에서 빠지려는 목적으로 임의로 소유권이전의무를 이행하고자 한다면 법원은 부동산의 보관인을 정하고 제3채무자에 대해 그 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 임명한 보관인에게 이행할 것을 명해야 합니다. 보관인은 채무자의 법정대리인의 지위에서 이를 수령하여 채무자 명의로 소유권이전등기를 마치면 됩니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 1. 23.
부동산 법률사무소
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