아파트, 빌라의 주차장, 복도 독점사용의 법적문제
일부 세대들의 주차장, 복도, 옥상 독점사용에 대한 법적 대응방안
1. A토지에 B빌라가 건축되어 일반에 분양되었다.
2. 그런데 B빌라에는 주차공간이 모든 세대가 이용할 수 있을 만큼 충분하지 않았고 B빌라의 일부 세대는 시행사와 사이에 주차장을 독점적으로 사용하기로 계약했다고 주장하면서 다른 세대들이 주차장을 이용하는 것을 막았다.
3. 이에 다른 세대들이 주차장 개방을 요구하자 일부 세대는 일부 세대만 모여 주차장을 이용할 수 있도록 하는 결의를 하고 주차장에 차단기를 설치하였다.
1. 일반적으로 공유물의 경우에는 각 공유자들이 공유물 전부를 지분의 비율로 사용할 수 있으나 공유자 지분의 과반수로서 공유물의 사용을 일부 공유자가 독점적으로 하도록 결정하는 것도 가능합니다.(민법 제263조, 제265조)
2. 그러나 집합건물의 경우에는 일반 공유 부동산과 달리 보아야 합니다.
일단 집합건물은 공용부분과 전유부분으로 구성되는 데 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속합니다.(집합건물법 제10조 제1항) 다만 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 일부 구분소유자들만의 공유에 속하는데 집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정되어야 합니다.(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269판결)
즉 구분 소유자들 모두의 합의가 있거나 건물 구조에 따른 객관적인 용도가 일부 구분소유자의 사용에만 제공된다는 것이 명백한 경우에 한해 일부 구분소유자들의 독점적, 배타적 사용이 가능한 것입니다.
3. 만약 일부 구분소소유자들의 공용에 속한다고 보기 어려운 경우에 집합건물의 공융부분은 구조상 또는 이용상 각 전유부분과 일체로서 사용되므로 그 사용을 지분의 비율에 의하여 제한하는 것은 타당하지 않습니다.
특히 집합건물법 제10조 제2항에 의하면 집합건물 공용부분의 공유에 관하여는 집합건물법 제11조 내지 제18조의 규정에 따른다고 하고 있으므로 집합건물에 관하여는 민법상 공유부동산에 관한 법리가 적용되지 않습니다. 결국 공유부동산과 달리 집합건물은 과반수의 동의만으로 독점적 배타적인 사용이 불가능한 것입니다.
4. 한편 집합건물은 각 구분소유자들이 용도에 따르는 한 지분의 비율에 관계없이 공용부분을 사용할 수 있기 때문에 규약으로도 일부 공유자에 대한 공용부분의 사용 자체를 금지하거나 지분비율에 따라 사용횟수나 기간을 제한할 수는 없습니다.(대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다260138판결)
5. 다만 집합건물의 구분소유자들은 공용부분의 관리에 관한 사항을 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단의 결의에 따라 결정하도록 되어 있기 때문에 관리단 결의를 거쳐 합리적인 범위에서 공용부분의 사용방법을 정하고 이에 반하는 사용을 제한하는 것은 허용될 수 있습니다.
다만 이와 같이 공용부분의 사용을 제한하는 관리단의 결의도 객관적, 합리적으로 보아 공용부분의 사용목적에 어긋나는 것이라면 무효라고 보아야 합니다.
특히 전체 구분소유자의 공용부분에 해당된다고 볼 수 있음에도 일부 구분소유자들의 사용 자체를 금지하는 것은 결의가 비합리적이라고 볼 수 있으므로 그 결의의 효력 또한 인정할 수 없을 것입니다.
6. 앞서 본 사례에서도 주차장의 경우 특별히 일부 세대들만의 공용부분에 해당한다는 객관적인 구조나 구분소유자들의 합의가 있었다고 보기 어렵기 때문에 주차장은 모든 빌라 세대들이 동일하게 사용할 수 있어야 합니다. 그럼에도 불구하고 일부 빌라 세대들이 관리단 결의를 통해 주차장 사용을 통제하는 것은 현저히 합리성을 결한 것이므로 주차장 사용을 제한받는 일부 세대들은 주차장 사용을 방해하는 행위를 금지하는 청구를 법원에 제기할 수 있을 것입니다.
다만 공용부분의 경우 구분소유자들이 배타적인 사용, 수익을 할 수 없기 때문에 일부 구분소유자들의 독점적 사용으로 인한 금전적 손해를 입는다고 볼 수 없으므로 부당이득 반환 청구를 하는 것은 불가능합니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 1. 30.
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