아파트나 빌라 대지 소유자의 대지사용료 청구 가능성은
제3자가 집합건물 대지를 소유하고 있는 경우 부당이득반환청구
1. 집합건물과 그 대지의 소유권 불일치
대부분의 아파트나 빌라 등의 집합건물은 대지의 소유자들과 건물의 소유자들이 일치하고 건물 소유면적과 동일한 비율로 대지 면적을 소유하고 있습니다. 그런데 예외적으로 일부 집합건물의 경우 건물 소유자가 아닌 제3자가 건물 대지 지분 중 일부를 소유하고 있다거나 건물 소유자들과 대지 소유자들이 동일하더라도 건물 소유 비율과 대지 소유 비율이 불일치하는 경우도 있습니다.
2. 대지 일부 소유자나 대지 지분 초과 소유권자의 부당이득청구 가능성
이와 같은 경우 아파트 등을 소유하고 있지 않은 토지 소유자나 아파트 소유 면적 비율보다 토지 소유 면적 비율이 더 높은 구분소유자는 토지를 점유하며 부당이득을 취하고 있다는 점을 근거로 다른 아파트 구분 소유자들을 상대로 부당이득 반환청구를 할 수 있을까요?
3. 건물의 구분소유권자이지만 대지 지분을 건물 지분에 비해 초과하여 소유하고 있는 자의 부당이득청구 가능성
먼저 아파트 등의 일부를 소유하고 있으면서 아파트 소유 면적 비율보다 토지 소유 면적 비율이 더 높은 구분소유자의 경우를 살펴보겠습니다.
1동의 건물의 구분소유자들이 당초 그 건물을 분양받을 당시의 대지 공유지분의 비율대로 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우 그 구분소유자들은 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다고 할 것이므로, 그 구분소유자들 상호간에는 특별한 사정이 없는 한 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율의 차이를 이유로 부당이득의 반환을 청구할 수 없습니다.(대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522,76539판결)
즉 아파트 소유자 중 일부가 대지 지분을 더 많이 가지고 있다고 하더라도 구분소유자들 사이에서는 부당이득반환청구를 할 수 없는 것입니다.
4. 대지의 일부만을 소유하고 있는 대지 지분 소유권자의 부당이득청구 가능성
반면 아파트 등의 대지만을 소유하고 있고 아파트에 대한 소유권이 없는 경우에는 달리 보아야 합니다. 즉 아파트 등 대지에 관하여 구분소유자 외의 다른 공유자가 있는 경우에는 공유물에 관한 일반 법리에 따라 대지를 사용, 수익,관리할 수 있다고 보아야 하므로, 다른 공유자가 자신의 공유지분권에 의한 사용, 수익권을 포기하였다거나 그 포기에 관한 특약 등을 승계하였다고 볼 수 있는 사정 등이 있는 경우가 아니라면 구분 소유자들이 무상으로 그 대지를 전부 사용, 수익할 수 있는 권원을 가진다고 단정할 수 없고 다른 공유자는 그 대지 공유지분권에 기초하여 부당이득의 반환을 청구할 수 있는 것입니다.(대법원 2012. 5. 24. 선고 2010다108210판결)
5. 정리
종합하면 집합건물의 대지만을 일부 소유하고 있는 자는 집합건물 구분소유자들을 상대로 대지 점유에 따른 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 그러나 집합건물과 대지의 일부를 모두 소유하고 있는 자는 대지 지분 비율이 더 높다는 이유만으로 다른 구분소유자들을 상대로 부당이득반환을 구할 수 없습니다.
6. 부당이득청구의 상대방
한편 대지만을 소유하고 있는 소유자가 부당이득반환 청구를 구할 수 있는 상대방은 실제 대지를 사용하고 있는 각 세대의 구분소유자들입니다. 구분소유자들로부터 위임을 받아 아파트 등의 시설을 관리하고 있을 뿐인 입주자대표회의를 상대로는 부당이득반환을 구할 수 없습니다.(대법원 2019. 12. 4. 선고 2019나56961판결)
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 1. 31.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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