임대차기간 종료후 차임을 지급해야 할 의무가 있나요?
임대차계약 종료 후 차임 지급 의무에 관한 분쟁 정리
1. 임차인은 임대차계약이 종료한 이후라고 계속하여 임차목적물을 점유하면서 사용, 수익하고 있다면 임대인에게 임료 상당의 부당이득을 지급해야 할 의무가 있습니다. 즉 임차인이 임대인의 보증금 미반환을 이유로 부득이하게 임차목적물을 점유하고 있는 경우라도 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임차목적물의 임료를 임대인에게 지급해야 하는 것입니다.(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554판결)
2. 다만 임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 인도하지 않지만 임대차계약상의 목적에 따라 사용, 수익하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인해 임대인에게 손해가 발생했다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않습니다. 즉 임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환받을 때까지 임대인에게 열쇠를 건네주거나 비밀번호를 알려주지 않는다고 하더라도 그 동안 임차목적물에 거주하지 않거나 영업을 계속하지 않는 경우(주거 이전, 폐업신고 등)에는 임차인이 임대인에게 월임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 없는 것입니다.(2019. 11. 29. 선고 2018다240424, 240431판결)
3. 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용, 수익하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 않았다고 하더라도 마찬가지입니다. 특히 임대차계약이 임차인의 귀책사유(차임연체, 임대차계약 위반)으로 해지되는 경우에도 역시 임대차계약 종료 후 임차인이 실질적으로 임차목적물을 사용, 수익하지 않았다면 임차인은 임대인에게 부당이득으로 월 임료를 임대인에게 지급하지 않아도 되는 것입니다.
4. 다만 임대인이 연체차임 등을 공제한 정당한 보증금을 반환하거나 공탁하였음에도 임차인이 원상회복의무 범위를 다투면서 임차목적물을 점유하는 경우에는 임차인은 임차목적물을 점유할 정당한 권원(동시이행항변권)이 없으므로 임대인이 월임료에 상당하는 불법점유에 따른 손해배상책임을 묻는 경우에는 임차인은 손해배상으로서 월임료에 상당하는 금액의 손해를 임대인에게 물어주어야 될 가능성은 있습니다.(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545판결)
5. 정리하면 다음과 같습니다.
(1) 임대차계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인이 보증금 미반환을 이유로 하여 임차목적물을 임대인에게 인도하지 않는다면 임차인은 불법점유에 따른 손해배상책임을 지지 않습니다.
(2) 임대인이 보증금을 반환하지 않은 이유로 임차인이 임차목적물을 인도하지 않음과 동시에 임차목적물에 거주하거나 영업을 계속하는 경우에는 임대인에게 사용, 수익에 따른 월임료 상당의 부당이득을 반환해야 할 의무가 발생합니다.(임차목적물에 거주하지 않거나 영업을 종료하는 경우에는 월임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 발생하지 않습니다)
(3) 임대인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환하거나 공탁했음에도 여전히 임차목적물을 반환하지 않는 경우에는 임차목적물을 사용하지 않는 경우라고 하더라도 여전히 불법점유에 따른 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
6. 위와 같은 법리에 기초하여 임대인과 임차인은 임대차계약 종료 후 분쟁이 발생한다 하더라도 보증금을 반환할지 여부, 임차목적물을 계속 사용, 수익할지 여부, 임차목적물을 인도할지 여부 등을 신중히 고민하고 판단을 내려야 할 것입니다.
2019. 12. 31.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
↓부동산 분쟁상담센터 상담방법(02-956-4714)↓
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221491751499
