사업용 부동산의 매매와 부가가치세 부담의무자는?
포괄양수도가 인정되지 않을 경우 부가가치세 부담자는 누구일까
1. A씨는 B씨에게 판매업을 하고 있던 ㄱ토지와 대지 위에 건물을 25억 원에 매도하였다.
2. A씨와 B씨는 매매계약서상 특약사항으로 "매도인과 매수인은 잔금시 사업을 포괄 양도, 양수한다."라는 내용을 포함시켰다. 이는 부동산을 단순 양도하는 경우 통상 부가가치세가 부과되는데 사업의 포괄적 양도의 경우 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세가 부과되지 않으므로 부가가치세를 납부하지 않기 위해 중개인의 제의로 삽입되었다.
3. 그런데 이후 B씨는 사업을 양수하면서 판매업이 아닌 임대업으로 사업자 등록을 하였고 이에 따라 관할 세무서에서는 ㄱ토지와 건물의 소유권이전을 사업의 포괄적 양도로 보지 않아 A씨에게 부가가치세를 부과하였다.
4. A씨는 부가가치세를 납부해야 할 처지가 되자 B씨에게 부가가치세를 부담해 줄 것을 요구하였다.
5. 이에 A씨는 세무서에 납부해야 할 부가가치세를 B씨가 부담해야 한다고 주장하면서 부가가치세 상당 금액의 지급을 구하는 소송을 제기하였다.
1. 부가가치세 부담을 소송으로 청구할 수 있는지 여부
부가가치세법 제31조에서는 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 부가가치세 상당액을 그 공급을 받는 자로부터 징수해야 한다고 규정하고 있습니다. 위 규정에 따르면 마치 사업자가 공급을 받는 자에게 부가가치세 상당액의 부담을 청구할 수 있다고 해석될 여지가 있습니다. 그러나 대법원 판례에 따르면 위 규정은 사업자로부터 징수하는 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자에게 차례로 전가시킴으로써 궁극적으로 최종소비자에게 이를 부담시키겠다는 취지를 선언한 것에 불과한 것이어서 사업자가 위 규정을 근거로 공급을 받는 자로부터 부가가치세 상당액을 직접 징수할 사법상의 권리는 없는 것이라고 해석하고 있습니다.(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다40677,40684판결, 대법원 1999. 11. 12. 선고 99다33984판결)
2. 공급받는 자가 부가가치세를 부담하기로 하는 약정이 존재하는 경우
결국 사업자는 부가가치세법 제31조를 근거로 하여 공급을 받는 자에게 당연히 소송을 통해 부가가치세를 부담할 것을 구할 수는 없는 것입니다. 다만 거래당사자 사이에 부가가치세를 공급받는 자가 부담하기로 하는 약정을 체결한 경우에는 사업자는 그 약정에 기하여 공급을 받는 자에게 부가가치세 상당액의 지급을 직접 청구할 수 있습니다.(대법원 1997. 3. 28. 선고 96다48930, 48947판결) 부가가치세의 부담에 관한 약정은 반드시 명시적이어야 하는 것은 아니고 묵시적인 형태로도 이루어질 수 있는 것입니다.(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다33984판결)
3. 부가가치세법상 포괄양수도와 부가가치세 납부의무
한편 실무에서는 부동산 매매계약을 체결함에 있어 포괄양수도 계약이라는 문구를 기재하는 경우가 많습니다. 이와 같이 통상적으로 포괄양수도 계약이라는 문구를 기재하고 있는 이유는 부가가치세 면제 때문입니다. 부가가치세법 제10조 제9항 제2호 및 동법 시행령 제23조에 따르면 사업의 포괄양도의 경우에는 재화의 공급이 일어난 것으로 보지 않아 부가가치세를 부과하지 않고 있습니다. 위 규정을 이용하여 부가가치세를 납부하지 않기 위해 실제 사업 포괄양수도가 아닌 경우에도 매매계약서에 포괄양수도 계약이라는 문구를 기재하는 것입니다.
4. 부가가치세법상 포괄양수도의 요건
그러나 사업의 포괄양수도는 단순히 매매계약서에 포괄양수도라는 기재가 있는 것만으로 인정되는 것이 아닙니다. 실제로 양도인과 양수인은 사업을 포괄적으로 양도, 양수해야 하고 업종 부분도 동일하거나 유사해야 합니다. 만약 업종이 전혀 다른 경우에는 사업의 포괄양수도로 인정받기 어려우며 포괄양수도가 아닌 경우 일반 부동산 매매와 같이 부가가치세는 부과될 수 있습니다.
5. 포괄양수도 요건에 해당하지 않는 경우 사업용 부동산 매매에 있어 부가가치세 지급의무
단순히 매매계약서상 포괄양도라는 기재만을 믿고 부가가치세 부담에 대해 아무런 합의를 하지 않은 경우 포괄양도가 인정되지 않아 발생하는 부가가치세는 결국 매도인의 부담이 될 수밖에 없습니다. 다른 특별한 사정이 없는 경우 포괄양도가 인정되지 않아 발생하는 부가가치세를 매수인이 부담하도록 청구할 수 없습니다.(인천지방법원 2016. 11. 30. 선고 2015가단51196판결)
6. 부가가치세 분쟁을 방지하기 위한 계약서상 부가가치세 부담 주체의 기재
위 사례에서도 부동산 매도인인 A씨가 포괄 양도가 인정되지 않음에 따라 부가가치세를 납부하게 되었다고 하더라도 매수인이 부가가치세를 납부하기로 하는 별도의 합의가 없는 한 B씨에게 부가가치세를 부담하라는 청구를 하는 것은 불가능합니다. 결국 부동산 매도인으로서는 사업용 부동산 매매계약서를 작성할 때 단순히 포괄양도의 기재만을 믿을 것이 아니라 포괄 양도가 인정되지 않아 부가가치세가 발생할 경우 부가가치세는 매수인이 부담한다는 기재도 추가로 포함시켜야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 2. 5.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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