빌라, 오피스텔 갭투자 피해 임차인의 구제방법
매매시세와 보증금이 차이가 나지 않는 경우 보증금 회수방안
1. 신축빌라 갭투자 증가와 보증금을 반환받지 못하는 임차인 속출
최근 신축빌라의 갭투자가 늘어나면서 임대인으로부터 제때 보증금을 반환받지 못하는 임차인들의 사례가 크게 늘어나고 있습니다. 특히 일부 신축빌라, 오피스텔의 경우에는 아파트와 달리 보증금과 매매시세 차이가 거의 없기 때문에 임차인의 입장에서는 보증금 미반환을 이유로 경매에 넘긴다고 하더라도 오히려 임대인 쪽에서 보증금 대신 아파트를 인수하라고 하면서 전혀 해결의 의지가 없는 때가 대부분입니다.
2. 제3자의 강제경매신청 가능성과 경매절차에서 임차인이 우선변제받을 가능성
이처럼 빌라의 임대인이 보증금을 반환하기 않는 경우 임차인이 할 수 있는 방법은 지급명령이나 소제기를 통해 결정이나 판결을 받은 후 이를 근거로 빌라를 강제경매신청하는 방법밖에 없습니다. 물론 주민등록과 확정일자를 받은 임차인은 우선변제권이 있기 때문에 다른 제3자가 경매신청을 하더라도 이 경매절차에 편승하여 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 하지만 빌라의 시세와 임대차보증금의 금액이 거의 같기 때문에 제3자가 빌라를 강제경매에 넘긴다고 하더라도 임차인의 보증금을 제외하면 남는 것이 없으므로 다른 제3자가 빌라를 경매신청하는 경우가 많지 않습니다. 설령 임차인이 아닌 제3의 채권자가 빌라는 경매신청한다 하더라도 경매신청자에게 경매대금 중 일부가 배당되지 않는 경우에는 남을 가망이 없는 경우의 경매취소사유(민사집행법 제102조)에 해당하므로 경매절차가 경매법원에 의해 대부분 취소됩니다.
3. 보증금반환시기의 무기한 지연
결국 임차인이 임대인을 상대로 보증금 반환 판결을 받지 않은 상태에서는 기한 없이 다른 제3의 채권자에 의해 경매가 진행되기를 기다린다 하더라도 경매절차가 진행되었다가 취소되고 다시 경매절차가 진행되었다가 취소되고를 반복하면서 시간만 하염없이 흐를 뿐입니다.
4. 임차인에 의한 경매절차 진행과 입찰인의 부존재
이와 같은 문제점으로 인해 결국 임차인이 보증금을 회수하는 방법은 직접 판결을 받아 강제경매신청을 하는 것 뿐입니다. 임차인의 경매신청은 임차인이 우선순위로 배당을 받기 때문에 경매절차가 무잉여를 이유로 취소될 가능성이 없기 때문입니다. 임차인의 경매신청으로 경매가 진행된다고 하더라도 여전히 문제는 있습니다. 바로 경매가 진행된다고 하더라도 누구도 빌라를 매수하기 위해 입찰하려 하지 않는다는 것입니다. 빌라의 시세와 보증금 액수가 비슷할 경우 임차인이 보증금을 완전히 배당받지 못하면 빌라에서 퇴거하지 않을 것이므로 빌라를 매수하기 위해 입찰하려는 사람은 위험을 감수하면서까지 임차인이 있는 빌라에 대해 입찰을 하지는 않는 것입니다.
5. 임차인의 보증금 상계신청에 따른 빌라 소유권취득
결국 다른 제3자가 빌라를 낙찰받지 않을 경우 최종적으로는 임차인이 빌라를 낙찰받을 수밖에 없습니다. 임차인이 빌라의 입찰에 참여할 경우에는 매각기일에 최우선 매수인으로 결정되고 난 후 매각대금을 보증금으로 상계하기로 하는 상계신청서를 경매계에 접수해야 합니다. 상계신청서를 접수하게 되면 집행법원은 매각기일과 배당기일을 같은 날짜에 잡게되고 임차인은 매각대금을 현금 대신 보증금 액수 상당의 채권으로 상계할 수 있습니다. 매각결정과 상계신청이 원활히 이루어지게 되면 비로소 임차인은 빌라의 소유권을 취득할 수 있습니다.
6. 임차인의 임차목적물 양수와 임대차보증금채권의 소멸
다만 임차인이 임차목적물인 빌라를 경매로 양수하게 되는 경우에는 임차인이 임대인의 지위를 승계하는 것으로서 임대인의 보증금 반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인인 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 됩니다.(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216판결)
7. 임차목적물 매수 이후 임대인에 대한 보증금 반환요구 불가능
결국 임차인이 아무리 작은 금액으로 입찰을 하고 임차목적물을 낙찰받았다고 하더라도 임차인이 임차목적물을 낙찰받아 양수하는 순간 임대인에 대한 보증금반환채권을 소멸하게 되는 것입니다. 결국 임차인은 더 이상 임대인을 상대로 보증금의 반환을 요구할 수 없고 임차인은 보증금으로 주택을 매수하는 결과에 이르게 되는 것입니다.
8. 보증금과 매매시세에 큰 차이가 없는 빌라나 오피스텔에 대한 임대차계약 체결의 자제 요망
결론적으로 보증금과 시세에 큰 차이가 없는 빌라나 오피스텔의 경우 임대인이 보증금을 반환하지 않으면서 임차목적물 이외에 재산이 없을 때 임차인이 보증금을 회수하는 방법은 임차목적물을 양수하는 방법 뿐입니다. 이처럼 원하지 않은 부동산의 양수를 예방하기 위해서는 임대차계약 전에 미리 임차목적물의 매매시세를 정확히 확인하고 시세와 보증금의 차이가 거의 없는 임차목적물에 관하여는 임대차계약 체결을 자제하는 것이 안전하다고 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 3. 17.
부동산 법률사무소
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