잔금일에 매도인이 가압류, 저당권을 말소하지 못하는경우
가압류, 저당권이 말소되지 않는 경우 매수인이 취할 수 있는 법적조치
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1. A씨와 B씨는 ㄱ부동산에 대하여 매매대금을 10억 원(계약금 1억 원, 중도금 3억 원, 잔금 6억 원)으로 하는 매매계약을 체결하였다. 그런데 매매계약 당시 ㄱ부동산에는 이미 채권최고액 2억 원의 근저당권과 청구금액이 3억 원인 가압류가 설정되어 있었다.
2. 매매계약서를 작성할 당시 매도인 A씨와 매수인 B씨는 잔금 6억 원을 지급함과 동시에 ㄱ부동산에 설정된 근저당권과 가압류를 모두 말소하기로 하였다. 그런데 매수인 B씨가 중도금을 지급하고 잔금일 전에 ㄱ부동산에는 청구금액 5,000만 원의 가압류가 추가로 등기되었고 잔금일에 매도인 A씨는 근저당권과 가압류를 말소하지도 못했다.
3. 이에 매수인B씨는 근저당권과 가압류가 말소되지 않았다는 이유로 매매계약 이행 불능에 따른 매매계약 해제를 주장하였다.
1. 부동산 매매계약을 할 때 매도인과 매수인 양당사자는 부동산에 기설정된 근저당권이나 가압류가 있는 경우 잔금일에 해당 근저당권과 가압류를 말소하도록 정해놓습니다. 즉 잔금지급과 근저당권 및 가압류등기 말소서류 교부는 동시에 이루어져야 것입니다. 그런데 만약 매도인이 잔금지급일까지 근저당권이나 가압류를 말소할 수 없다면 매수인은 어떤 조치를 취할 수 있을까요?
2. 먼저 매수인은 매매계약상 말소하기로 한 근저당권과 가압류등기가 말소될 때까지 잔금지급을 거절할 수 있습니다. 즉 매수인은 매도인이 근저당권과 가압류등기를 말소하지 않는다면 잔금을 지급하지 않겠다는 주장을 할 수 있는 것입니다.
이와 더불어 매도인이 저당권과 가압류등기를 말소할 의사나 능력이 전혀 없는 상태에서 계속하여 매매계약이 완료되지 않는 경우라면 매수인은 매매대금에서 저당권의 채권최고액과 가압류의 청구금액을 공제한 나머지 금원의 지급과 상환으로 소유권이전등기절차의 이행 및 부동산의 인도를 해줄 것을 요구할 수 있습니다. 만약 매도인이 매수인의 이와 같은 요구에 응하지 않는다면 소유권이전등기 및 인도청구의 소송을 법원에 제기하여 목적을 달성할 수도 있습니다.(대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029판결, 대법원 1999. 6. 11. 선고 99다11045판결, 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다40991판결)
3. 또 다른 문제는 매수인이 가압류와 근저당권이 설정되어 있다는 사정만으로 바로 매도인을 상대로 매매계약 해제를 주장할 수 있는지 여부입니다. 결론부터 말하면 매수인은 부동산에 가압류와 근저당권이 말소되지 않는다는 사정만으로 즉시 이를 이유로 매매계약 해제를 주장할 수는 없습니다. 즉 가압류나 근저당권이 존재하더라도 매수인이 매매대금의 지급을 거절할 수 있는 권리가 있음을 별론으로 하고 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것은 아니므로 매수인은 매매계약 이행불능 자체를 이유로 즉시 매매계약 해제를 주장할 수 없는 것입니다.(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다11045판결)
4. 결국 매수인이 가압류 및 근저당권이 말소되지 않았다는 이유로 매매계약 해제를 통보했다고 하더라도 그 해제의 의사표시는 효력이 없고 여전히 매매계약은 유효하게 존속하는 것입니다. 매매계약이 존속하는 중 매도인이 가압류나 근저당권을 말소한다면 더 이상 매수인은 매매계약 해제를 이유로 잔금지급을 거절할 수 없습니다.
5. 정리하면 부동산 매매계약에서 매도인이 잔금일까지 가압류나 근저당권 말소서류를 준비하지 못할 경우 매수인음 잔금지급을 거절할 수 있을 뿐만 아니라 근저당권 금액이나 가압류 금액을 공제한 나머지 금액의 지급과 동시에 소유권등기를 이전하라는 요구를 할 수 있습니다.(위 사례에서 매수인 B씨는 매도인 A씨에게 잔금 6억 원 중 가압류2개의 청구금액 3억 5천만원, 근저당권 2억 원을 공제한 5천만원만을 지급하면서 오유권등기를 이전하라는 요구를 할 수 있습니다)
그러나 매수인은 근저당권이나 가압류 존재 자체만으로 매매계약을 해제할 수는 없으며 이를 근거로 하는 해제의 통보 역시 그 법적 효력은 없습니다.(다만 매수인이 매도인에 대해 가압류나 근저당권을 공제한 완전한 소유권등기 이전을 상당기간 최고하였고 이에 매도인이 가압류나 근저당권을 말소할 의사가 능력이 없음이 명백해 졌다면 매도인의 완전한 부동산이전등기의무 이행을 지체한 책임을 물어 계약을 해제하는 것은 가능할 것입니다)
6. 매매계약상 소유권이전과 잔금지급 사이에 문제가 발생할 경우 의외로 매매계약 문제를 해결하는 것은 쉽지않은 것이 사실입니다. 매매계약 이행에서 문제가 생겼을 때 가장 중요한 것은 적시에 적절한 대처를 하는 것입니다. 문제 발생 우려가 있는 경우 즉시 변호사 사무실을 방문하여 가장 효과적이면서 적절한 대책을 찾는 것이 필요할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 3. 23.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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