임대차 계약기간 중 임차부동산의 소유권이 변경된 경우
임차인이 보증금을 반환받을 수 있는 방법은?
1. 임차인 A씨는 임대인 B씨와 보증금 3억 원에 임대차계약을 체결하였다. 이후 임차인 A씨는 임대인이 보증금을 반환하지 않자 A씨는 보증금반환을 구하는 소송을 제기하였는데 법원은 임대인 B씨에게 보증금을 반환하라는 판결을 선고하였고 해당 판결은 그대로 확정되었다.
2. 그런데 C씨는 B씨로부터 위 사건 판결 확정 후 임차목적물을 매수하였고 이에 따라 소유권이전등기를 마쳤다.
3. 이에 임차인 A씨는 B씨에 대한 확정판결을 기초로 임차목적물에 대해 강제경매를 신청하기 위해 C씨에 대한 승계집행문부여 신청을 하였다.
1. 임차인이 임대인에 대해 보증금 반환의 판결확정을 받았다면 임차인은 그 확정판결을 기초로 임차부동산에 관하여 강제경매신청을 할 수 있습니다. 그런데 판결확정 후 임대인이 그 부동산을 다른 사람에게 양도한 경우에도 역시 임차인이 임차부동산을 강제경매신청할 수 있을까요?
2. 결론부터 말하면 임차인은 종전 임대인에 대한 판결문을 가지고 판결 확정 후 소유권을 이전받은 새로운 소유자를 상대로 임차목적물에 대한 강제집행을 신청할 수 있습니다. 다만 임차인은 종전 임대인에 대한 판결문을 가지고 새로운 소유자에게 강제집행신청하기 위해서는 판결문에 대한 승계집행문을 부여받아야 합니다.
3. 즉, 채무자의 채무를 소멸시켜 당사자인 채무자의 지위를 승계하여 이른바 채무를 면책적으로 인수한 사람은 민사집행법상 승계인에 해당하는데 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의해 임차목적물 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고 양수인이 임대인의 지위를 승계하는경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것입니다.(서울고등법원 2012. 10. 18. 선고 2012나10432판결)
결국 보증금반환 확정판결 이후 종전 임대인이 소유권을 양도한 경우 임대인의 지위가 종전 소유자에서 새로운 소유자로 당연히 승계되고 임대차보증금 반환채무도 부동산 소유권과 결합하여 일체로서 이전함으로써 새로운 소유자는 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 것입니다. 이러한 이유로 임차인은 새로운 소유자를 상대로 보증금 반환의 책임을 물을 수 있고 종전 확정판결을 근거로 임차부동산에 대한 강제집행신청을 할 수 있는 것입니다.
4. 여기서 중요한 점은 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수가 인정되기 위해서는 반드시 임차인의 승낙이 필요하다는 점입니다. 즉 임차부동산 종전 소유자가 임대차보증금 반환책임을 면하기 위해서는 임차인이 면책적 인수에 대해 승낙을 해주어야 하고 임차인의 특별한 승낙이 없다면 종전 소유자가 당연히 보증금 반환책임을 면하는 것은 아닙니다. 임차인은 임차부동산의 소유권이 양도되었다고 하더라도 종전 소유자에게 보증금반환청구를 할 수 있으며 다만 소유권을 양수받은 양수인이 종전 소유자를 대신하여 보증금을 반환해야 하는 것입니다.(새로운 소유자가 보증금을 반환하지 않는다면 종전 소유자는 신 소유자를 상대로 부당이득 또는 손해배상 청구를 하는 것은 가능합니다)(대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370판결)
5. 종합하면 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 보증금반환청구 소송을 통해 판결을 받고 그 판결을 근거로 임차부동산에 대해 집행을 할 수 있는데 판결 확정 후 임차 부동산의 소유자가 변동된다 하더라도 그 변동된 소유자를 상대로도 승계집행문을 부여받안 여전히 임차부동산에 대핸 강제집행을 신청할 수 있습니다. 다만 임차인이 종전 임대인의 채무 면책을 승낙하지 않는 경우라면 임차인은 종전 임대인이자 소유자를 상대로 보증금의 반환을 요구하는 것도 가능합니다.
6. 이와 같이 임차부동산의 소유권이 변동된다 하더라도 임차인은 선택에 따라 임차부동산에 대해 강제집행신청을 할 수도 있으며 종전 임대인을 상대로 보증금을 반환하라는 요구를 하는 것도 가능합니다. 임차인은 이러한 점을 고려하여 적절하고 효과적인 선택을 하는 것이 필요할 것입니다.
2020. 3. 27.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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