다른 사람 명의로 소유하고 있던 부동산을 되찾는 방법
명의신탁 부동산과 점유취득시효
1. A씨는 ㄱ토지를 매수하고자 했다. 그런데 A씨는 당시 본인 명의로 소유권 등기를 하는 것이 여의치 않았다. 이에 A씨는 B씨에게 매매대금을 주고 B씨 명의로 ㄱ토지를 매수할 것을 요청하였고 A씨와 B씨는 명의신탁약정을 체결하였다.
2. A씨의 부탁을 받은 B씨는 ㄱ토지 소유자인 C씨에게 ㄱ토지 매수요청을 하였는데 C씨는 실소유자가 A씨라는 사실을 알지 못하는 상태에서 B씨에게 매매대금을 받고 B씨 명의로 소유권 이전등기를 하였다.
3. B씨 명의로 소유권을 취득한 A씨는 그 후 20년이 넘는 기간동안 ㄱ토지를 점유하면서 사용하였다. 그런데 갑자기 B씨는 ㄱ토지의 소유권을 주장하기 시작하였고 소유권을 넘겨달라는 A씨의 요구를 거절하였다.
4. A씨는 B씨에게서 ㄱ토지의 소유권을 되찾아 올 수 있을까?
1. 과거 부동산실명법이 시행되기 이전에는 부동산을 타인 명의로 소유하는 명의신탁이 횡행하였습니다. 법원에서도 부동산실명법이 시행되기 이전까지는 등기부상 명의여부를 불문하고 실제 부동산의 소유자라는 사실이 입증되면 실소유자가 명의자를 상대로 소유권을 되찾아오는 것을 인정하였습니다.
2. 그런데 부동산 실명법이 1995년 시행된 이후 타인 명의로 매수한 부동산에 대해 실소유자가 소유권을 되찾아 오는 것이 쉽지 않게 되었습니다. 특히 계약당시부터 명의자가 직접 매매계약을 체결하였고 매도인이 해당 부동산의 실제 매수인이 명의자가 아니라는 사실을 알지 못했다면 실소유자는 명의자로부터 소유권을 되찾아 오는 것이 쉽지 않습니다.(부동산 실명법 시행 전 명의신탁한 경우에는 부당이득반환을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 있으나 이 역시 특별한 사정이 없다면 유예기간으로부터 10년의 기간 도과로 시효 소멸하였습니다)
3. 즉 부동산매매계약시 부동산 실소유자가 드러나지 않고 명의자가 매매계약을 체결한 경우라면 부동산 실소유자는 명의자가 명의신탁 사싱을 부정하면서 부동산의 소유권을 돌려주지 않을 때 부동산의 실제 소유자라는 점을 근거로 명의자에게 소유권 반환을 구하는 것은 어려운 것입니다.
3. 부동산 실소유자가 명의신탁 약정을 이유로 부동산 소유권 반환을 구할 수 없는 경우 부동산 실소유자가 명의자를 상대로 소유권을 취득할 수 있는 다른 방법은 바로 점유취득시효 주장입니다.
4. 부동산 실소유자가 명의를 다른 사람에게 신탁했지만 실제 20년 이상 명의신탁한 부동산을 실제 점유하면서 사용했다는 점이 입증된다면 명의신탁자는 명의신탁에 따른 소유권 반환을 주장할 수 없다고 하더라도 시효취득을 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.
5. 대법원도 명의신탁된 부동산을 20년 이상 실소유자가 점유, 사용한 경우 실소유자의 시효완성에 따른 소유권 취득을 인정한 바 있습니다. 즉 시효취득의 목적물은 타인의 부동산임을 요하지 않고 자기 소유의 부동산이라도 시효취득의 목적물이 될 수 있다고 할 것이고 취득시효를 규정한 민법 제245조가 '타인의 물건인 점'을 규정에서 빼놓은 것도 같은 취지라고 할 것이므로 부동산의 실소유자가 점유개시일부터 20년 이상 부동산을 점유함으로서 취득시효가 완성되었고 명의자는 실소유자에게 부동산에 관하여 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단한 것입니다.(대법원 2001. 7. 13. 선고 2001다17572판결)
6. 종합하면 소유자가 매매계약에 관여하지 않은 부동산 명의신탁의 경우 현 시점에서 명의신탁이나 실소유자임을 이유로 소유권반환을 구하는 것은 쉽지 않습니다. 다만 실소유자가 명의신탁 부동산을 20년 이상 점유, 사용했다면 실소유자는 명의신탁 부동산의 점유 시효완성을 주장하면서 소유권 취득을 주장할 수 있는 방법도 고민해 볼 필요가 있는 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 3. 30.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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