부동산 실소유자가 등기명의인으로부터 소유권을 되찾는방법
소유권이전등기 청구와 소멸시효
1. A씨는 1994년 경 B씨 명의로 ㄱ부동산을 매수하였다. 매매계약 과정에서 ㄱ부동산의 소유자였던 C씨는 A씨가 B씨의 명의를 빌려 ㄱ부동산을 매수한다는 사실을 알지 못하였다.
2. A씨는 ㄱ부동산을 매수한 이후 ㄱ부동산을 점유하면서 농작물을 경작해왔는데 B씨는 갑자기 ㄱ부동산이 본인 소유의 부동산이라고 주장하면서 A씨에게 ㄱ부동산에서 퇴거하라고 요구하였다.
3. 이에 A씨는 B씨를 상대로 명의신탁약정 해지 또는 부당이득반환을 원인으로 하는 소유권이전등기를 구하는 소송을 제기하였다.
1. 부동산 실소유자가 타인 명의로 부동산을 매수한 경우 이를 명의신탁이라고 합니다. 명의신탁의 유형은 크게 3가지 입니다. 첫번째는 실소유자가 소유권등기를 가지고 있다면 이를 다른 사람에게 신탁하는 경우입니다. 두번째는 부동산 매수 당시부터 실소유자가 매매계약상 당사자가 되고 다만 명의만을 다른 사람으로 등기하는 경우로서 소위 3자간 명의신탁명의신탁이라고 칭합니다. 세번째는 부동산 매수 당시부터 명의자가 매매계약 당사자로서 매수인이 됨과 동시에 소유권등기를 이전받는 경우로서 소위 계약명의신탁이라고 칭합니다.
2. 그 가운데 3자간 명의신탁으로서 전소유자인 매도인이 명의신탁 사실을 잘 알고 있는 상태에서 실소유자와 매매계약을 체결하고 등기명의만을 수탁자에게 이전한 경우라면 부동산 실소유자는 다른 경우보다 수월하게 수탁자 명의의 부동산 소유권을 되찾아 오는 것이 가능합니다.
3. 그런데 매매계약상 매수인이 형식상 부동산 명의인이었고 매도인이 부동산이 명의신탁된다는 사실을 알지 못하는 경우, 즉 계약명의신탁에서는 현실적으로 명의신탁된 부동산을 실소유자가 되찾아오는 것이 쉽지 않습니다.
4. 경우를 나누어 살펴보면 부동산실명법이 시행된 1995. 7. 1. 이후 명의신탁된 부동산에 대해서는 현실적으로 부동산 자체의 소유권을 되찾아 오는 것은 어렵습니다. 그런데 1995. 7. 1. 이전에 부동산이 명의신탁된 경우라면 부동산 실명법의 시행 후 1년의 유예기간이 경과하기 전까지 실소유자는 언제라도 명의신탁 약정을 해지하고 당해 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었으므로 유예기간이 경과했다 하더라도 실소유자는 부당이득으로 명의자에게 명의신탁한 부동산의 반환을 구하는 것이 가능합니다.(대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687판결)
5. 다만 실소유자가 명의수탁자에게 갖는 소유권이전등기청구권은 부동산실명법 유예기간 만료일인 1996. 7. 1.로부터 10년의 기간이 경과함으로서 시효로 소멸합니다. 즉 실소유자는 1995. 7. 1. 이후 유예기간인 1년의 기간동안 명의수탁자에게 소유권을 회복할 수 있었음에도 소유권을 회복하지 않은 것인데 1996. 7. 1. 명의신탁 약정의 무효로 명의신탁된 부동산의 소유권은 종국적으로 명의수탁자에게 귀속됩니다. 실소유자는 명의자에게 소유권을 반환하라는 청구가 가능하지만 이 소유권이전등기청구권이 10년간 행사되지 않는경우 소유권이전등기청구권을 시효로 소멸하여 실소유자는 더 이상 명의수탁자에게 소유권을 반환하라는 요청을 할 수 없게 되는 것입니다.(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313판결)
6. 실소유자가 명의수탁자에 대해 갖는 소유권이전등기청구권은 명의신탁된 부동산을 실소유자가 점유, 사용하고 있다고 하더라도 그 소멸시효 기간이 정지하지 않습니다. 만약 실소유자가 명의신탁된 부동산을 사용하고 있다는 이유로 실소유자의 소유권이전등기청구권의 시효가 중단된다고 보면 명의신탁자가 부동산실명법의 유예기간 및 시효기간 경과 후 여전히 실명전환을 하지 않아 부동산실명법을 위반한 경우임에도 그 권리를 보호해 주는 결과로 되어 관련 법률의 취지에도 맞지 않게 되는 것입니다.
7. 결론적으로 명의수탁자가 매수인으로 되어 체결된 매매계약에 따라 명의신탁된 부동산의 실소유자는 특별한 사정이 없는 한 2006. 7. 1. 이후에는 부동산 자체에 대한 반환을 구하는 취지의 소유권이전등기청구권 권리를 행사하기 어렵게 된 것입니다.
8. 명의신탁 부동산의 경우에는 그 명의신탁 유형에 따라 소유권을 되찾아 올 수 있는 가능성과 방법이 달라질 수밖에 없습니다. 결국 명의신탁 부동산의 회수하기 위해서는 실소유자가 한 명의신탁이 구체적으로 어떤 유형에 해당하는지 여부를 검토해 보는 것이 가장 중요한 일일 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 4. 1.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221491751499
