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Apr 03. 2020
신탁된 부동산의 임대차계약 체결와 임차인의 대처방법
신탁등기된 부동산에 대해 임대차계약을 체결한 경우
1. B씨는 본인 소유 ㄱ부동산에 관하여 대출을 받으면서 C신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결하였고 C신탁회사는 같은날 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다.
2. A씨는 B씨와 사이에 B씨 소유인 ㄱ부동산에 관해 임대차보증금 2억 원의 임대차계약을 체결하였고 B씨에게 보증금 2억 원을 모두 지급하였다.
3. A씨는 계약 당일 부동산을 인도받고 전입신고를 마쳤다.
4. 이후 B씨는 C신탁회사로부터 신탁재산의 귀속을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤고 같은 날 ㄱ부동산에 관하여 채권최고액 1억 원의 근저당권설정등기를 마쳤다.
5. 1년 후 ㄱ부동산에 관하여 저당권에 기한 임의경매절차가 개시되었고 D씨는 ㄱ부동산을 낙찰받아 소유권이전등기를 마쳤다.
6. A씨는 매수인 D씨에게 보증금을 반환해 달라는 주장을 할 수 있을까?
© lg17, 출처 Unsplash
1. 주택에 관해 부동산담보신탁계약이 체결되고 신탁등기가 되어 있는 경우라면 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자인 신탁회사에게 있는 것이 일반적입니다. 현재 주택에 대해 이루어지고 있는 신탁약정내용에는 대부분 신탁기간동안 소유자인 신탁자는 임대권한이 없으며 수탁자인 신탁회사가 임대권한을 가지고 있음을 정하고 있습니다.
2. 결국 부동산이 신탁되어 있는 동안 신탁회사가 아닌 소유자와 체결한 임대차계약은 완전히 유효라고 보기는 어렵습니다. 신탁기간동안 신탁자는 부동산을 적법하게 임대할 권한이 없기 때문입니다. 다만 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함됩니다. (대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 39815판결)
3. 따라서 신탁등기가 되어 있는 동안 소유자이나 신탁자가 체결한 임대차계약은 유효성 여부가 불분명하지만 신탁자가 신탁등기를 말소하고 소유권을 회복한 때에는 종전 임대차계약은 유효하게 되는 것입니다.(만약 신탁자가 임대차계약 체결 후 신탁등기를 말소하여 소유권을 회복하지 못한다면 임차인은 임대차계약의 효력을 수탁자에게 주장하기 어려울 것입니다)
4. 여기서 추가로 문제되는 것이 바로 임차인의 주택임대차보호법상의 대항력 취득시기입니다. 신탁자이자 소유자가 신탁등기가 존속하고 있는 동안 임대차계약을 체결하였더라도 추후 신탁자가 소유권을 회복하면 임대차계약은 다른 제3자에게 대항할 수 있게 되고 보증금을 반환받기 전까지 주택을 점유할 수 있다는 항변이 가능합니다. 다만 임차인이 대항력을 취득하는 시기에 관하여 임대차계약 체결당시에는 신탁자에게 임대권한이 없기 때문에 신탁자가 소유권을 회복한 즉시 대항력을 취득한 것으로 볼 수 있을 것인지 아니면 이후 신탁자가 소유권을 회복하고 난 다음날 비로소 대항력을 취득한 것으로 볼 수 있을 것인지 여부가 문제되는 것입니다.
5. 이에 대해 대법원은 신탁자가 소유권을 회복하기 전에 임차인은 임대차계약을 체결하고 즉시 주민등록과 확정일자를 받았기 때문에 이후 신탁자가 부동산의 소유권을 회복했다면 임차권의 존재가 외부에 표상되었다고 볼 수 있어 임차인은 신탁자가 부동산의 소유권을 회복한 즉시 대항력을 취득한 것으로 보아야 한다고 판단한 바 있습니다.(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 2018다44886판결)
6. 결국 신탁자가 소유권을 회복하고 같은날에 근저당권을 설정했다고 하더라도 임차인은 근저당권 이전에 대항력을 취득한 것으로 볼 수 있기 때문에 여전히 대항력을 유지하고 대항력 발생 이후의 부동산 양수인에게 보증금의 반환을 요구할 수 있으며 보증금을 반환받기 전까지는 건물을 점유할 수 있는 권리가 있는 것입니다.
7. 원칙적으로 신탁등기가 되어 있는 부동산의 경우라면 신탁회사의 동의서가 첨부되지 않으면 임대차계약을 체결하지 않는 것이 좋습니다. 만약 소유자가 추후 신탁등기를 말소하고 소유권을 회복하지 못하면 소유자와 체결한 임대차계약의 효력을 신탁회사나 다른 제3자에게 주장할 수 없기 때문입니다. 부득이하게 신탁등기가 되어 있는 부동산에 관하여 소유자와 임대차계약을 체결한 뒤라면 즉시 전입신고나 확정일자를 받아 대항력 획득한 후 제3자의 권리주장에 대응해야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 4. 3.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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