유치권자는 유치목적물을 임대할 수 있을까?
유치권의 점유와 유치권자의 임대차 계약 체결의 적법성
1. 공사업자가 공사대금을 지급받지 못하는 경우 공사업자가 가장 효과적으로 권리를 행사할 수 있는 방법은 바로 유치권을 행사하는 것입니다. 유치권은 공사대금채권 등을 피담보채권으로 하여 변제를 받기 전까지 채권과 견련성 있는 부동산을 배타적으로 점유함으로서 채무자 등으로 하여금 채무를 변제하도록 하는 채권자의 담보권 행사입니다.
2. 유치권의 성립요건이자 존속요건은 해당 부동산을 점유하는 것입니다. 공사업자가 부동산의 점유를 상실하거나 부동산의 배타적인 점유를 포기하는 경우 그 즉시 유치권은 소멸하게 되고 더 이상 채권자는 해당 부동산에 관하여 유치권의 존속을 주장할 수 없습니다. 유치권의 요건인 점유에는 직접점유뿐만 아니라 간접점유도 포함되므로 유치권자는 직접 부동산을 점유할 수도 있으며 제3자로 하여금 부동산을 점유하도록 하면서 유치권의 존속을 주장하는 것도 가능합니다. 특히 위임, 도급, 임치 등 여러 계약관계로 유치권자로부터 점유를 이전받아 유치권자의 지시를 받으면서 점유를 하는 경우에는 해당 점유는 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 의한 점유라 할 것이므로 역시 유치권의 점유에 해당한다고 볼 수 있습니다.(대법원 2011. 9. 8. 선고 2010다45920판결)
3. 한편 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 합니다.(민법 제324조) 즉 유치권자는 소유자의 승낙 없이 유치물을 그 보존에 필요한 범위를 넘어서 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며 소유자는 유치권자가 해당 의무를 위반할 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다.
4. 다만 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하므로 그러한 경우에는 주택 사용만으로 유치권자의 신의칙 위반을 이유로 유치권 소멸을 주장할 수 없습니다.(대법원 2013. 4. 11. 선고 2011다107009판결)
5. 뿐만 아니라 유치권자는 유치하고 있는 부동산을 제3자에게 임대하면서 임차인의 점유를 매개로 유치권을 주장하는 것도 가능합니다. 유치권자가 임차인을 통해 점유를 하고 있는 도중에 임대차계약이 종료된다고 하더라도 유치권자가 목적물을 반환받기 전까지는 유치권자의 임차인에 대한 부동산 반환청구권은 소멸하지 않습니다. 따라서 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않는 경우에는 유치권자는 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없습니다.(대법원 2019. 8. 14. 선고 2019다205329판결)
6. 결국 공사대금을 받지 못한 공사업자는 공사대상 부동산을 유치함으로서 공사대금 담보권리를 행사할 수 있습니다. 유치권자(공사업자)는 부동산을 임대해 임차인을 통해 부동산에 대해 유치권을 행사하는 것이 가능합니다. 유치권 행사 중 임대차계약이 종료된다고 하더라도 임차인이 유치권자에게 점유를 반환하기 전까지는 여전히 임차인이 부동산을 점유하고 있다고 보아야 하므로 유치권자는 임차인으로부터 점유를 이전받으면서 계속하여 유효하게 유치권을 행사할 수 있게 되는 것입니다.
7. 이와 같이 유치권 행사는 공사업자가 공사대금을 회수할 수 있는 가장 강력한 방법이자 효과적인 방법입니다. 그러나 유치권은 등기부에 공시되는 권리도 아니고 대법원이 인정하고 있는 권리행사 방법도 다양한 만큼 유치권의 점유에 대한 법리를 간단히 이해하기는 쉽지 않은 것이 사실입니다. 결국 실제 유치권을 행사하거나 유치권을 저지할 필요가 있는 경우 변호사와 상담을 통해 유치권 문제의 해결방법을 모색해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 4. 8.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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