다가구주택이 경매로 넘어가 보증금을 회수하지 못한 경우
임차인은 중개업자에게 회수하지 못한 금액의 손해배상을 구할 수 있을까?
1. A씨는 공인중개사 B씨의 중개로 C씨와 사이에 10세대가 있는 다가구주택 중 한 세대에 관하여 임대차계약을 체결하였다.
2. 그런데 임대차계약 체결 당시 다가구주택에는 저당권 6억 원이 설정되어 있었으며 선순위 임차인이 총 8명이 있었는데 선순위 임차인들의 보증금 액수는 총 5억 원이었다.
3. 그런데 공인중개사 B씨는 임대차계약 중개시 중개대상물건 확인, 설명서의 "실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항"란에 선순위 임대차 보증금이 3억 원이라고 기재하였다.
4. 이후 다가구주택 소유자 C씨의 채권자가 다가구주택에 관하여 강제경매신청을 함에 따라 다가구주택이 경매로 넘어갔고 해당 경매사건에서 다가구주택은 수회 유찰되어 5억 원에 매각되었다.
5. 결국 이로 인해 A씨는 보증금 전액을 배당받지 못하였다.
1. 부동산 중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사, 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고, 그 주의의무를 위반할 경우에는 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다.(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156판결)
2. 중개업자가 다가구주택 일부에 관하여 임대차계약을 중개할 때에는 임차인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공해야 합니다.
따라서 중개업자는 임차인이 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인시키고 설명하는데 그쳐서는 안 되고, 임대인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약 내역 중 개인 정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차인에게 설명하고 자료를 제시해야 하고 중개대상물 확인, 설명서의 중개목적물에 대한 실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항란에 그 내용을 기재하여 교부해야 할 의무가 있습니다.
만약 임차인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인, 설명서에 기재해야 할 의무가 있습니다. 중개인이 선순위 임차인의 존재와 그 보증금 내역에 대해서 별도로 알 수 있는 방법이 존재하지 않는다고 하더라도 이와 같은 중개인의 의무가 완전히 면책된다고 보기는 어렵습니다.
3. 결국 중개업자가 고의나 과실로 위와 같은 의무를 위반하여 임차인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조에 의해 이를 배상해야 할 책임이 있습니다.(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857판결)
4. 위 사례에 있어서도 다가구주택의 경우 중개업자는 임대차계약을 중개하면서 이 사건 주택의 선순위 임대차보증금에 관한 확인, 설명의무를 충실히 이행하지 않았고 임차대상물 확인, 설명서에도 잘못된 내용을 기재함에 따라 임차인은 이를 믿고 임대차계약을 체결하여 결국에는 손해를 입게 된 것이므로 임차인이 입은 손해에 대해 중개인은 배상을 해야 할 책임이 있는 것입니다. 만약 중개업자가 공인중개사협회와 공제계약을 체결했다면 임차인은 공인중개사협회에 대해서도 동일한 금액의 지급책임을 묻는 것도 가능합니다.
5. 다만 중개업자가 선순위 임대차보증금 조사, 확인 의무를 제대로 이행하지 않았다고 하더라도 임차인의 조사, 확인책임이 완전히 면제되는 것은 아닙니다. 결국 중개업자에게 손해배상책임이 인정된다고 하더라도 그 액수는 임차인이 입은 손해 전부가 아닌 그 중 일정부분으로 제한될 것입니다.(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654판결)
6. 다가구주택에 관하여 중개하거나 임대차계약을 체결할 때에는 가장 중요한 것이 바로 선순위 임차인과 임대차보증금의 액수입니다. 임대인이 선순위임차인과 임대차보증금의 액수에 대하여 거짓으로 고지하거나 확인을 위한 관련자료 제출을 거부할 경우 중개인과 임차인은 다른 임차인들과의 임대차계약서를 요구해야 하며 만약 임대인이 이러한 확인절차에 협조하지 않는 경우 중개인이나 임차인은 해당 다가구주택의 중개나 임차를 자제하는 것이 바람직합니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 4. 9.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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