상가 관리비의 납부의무자 및 납부 청구 권리자는 ?
집합건물인 상가의 관리비 분쟁에 있어 납부청구권자와 납부의무자 문제
1. A씨는 B상가 101호에 관하여 위탁관리업체와 임대차계약을 체결하기를 원하였다. 그런데 사정상 A씨는 직접 본인 명의로 임대차계약을 체결하는 것이 어려웠고 결국 C씨 명의로 위탁관리업체와 임대차계약을 체결하였다. 계약 당시 A씨와 C씨는 임차인으로서의 의무를 함께 부담하기로 하였고 관리비도 임차인의 지위에서 함께 납부하기로 약정하였다.
2. 이후 B상가 관리단에서는 상가의 관리인으로 D씨를 선입하였고 관리인의 업무를 D씨에게 위탁하였다.
3. 그런데 이후 B상가 101호는 관리비를 계속연체하였고 이에 관리인 D씨는 임대차계약서상 임차인인 C씨를 상대로 연체관리비를 지급하라는 소송을 제기하였다.
1. 상가의 각 구분소유자는 규약에 달리 정한바가 없으면 그 지분에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담합니다.(집합건물법 제17조) 또한 상가의 점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 지게 됩니다.(집합건물법 제42조 제2항) 그런데 대부분의 상가 관리규약에서는 구분소유자에게 건물 유지관리에 소요되는 관리비용의 부담의무를 정하고 있으며 구분소유자로부터 상가를 임차하여 점유하고 있는 자가 있으며 그 임차인이 관리비를 부담하는 것으로 정하고 경우가 많습니다.
2. 이 경우 상가 관리비를 납부할 의무가 있는 자는 상가를 임차하면서 점유하고 있는 실제 임차인입니다. 여기서 말하는 임차인이란 계약서에 기재되어 있는 내용만으로 판단하는 것은 아니고 단순히 형식상 명의만을 빌려준 것이고 실제 상가를 점유하면서 임차 사용하고 있는 자가 별도로 존재한다면 그 점유, 사용하고 있는 자가 실제 임차인으로서 관리비를 납부할 의무가 있습니다.
3, 다만 계약당사자 사이에 어떠한 게약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에는 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자 내심에 있는 의사가 어떠한지와 관계없이 서면의 기재 내용에 따라 당사자가 표시행위에 부여한 의미를 합리적으로 해석해야 합니다. 이 경우 문언의 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 무언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 합니다.(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035판결)
결국 실제 관리비를 납부할 의무가 있는 임차인인지 여부를 판단함에 있어 가장 중요한 증거자료가 되는 것은 어쩔 수 없이 임대차계약서가 될 수밖에 없습니다. 만약 임대차계약서상 임차인으로 기재되어 있는 자가 실제 임차인이 아니라는 점을 주장하기 위해서는 그 계약서상 임차인은 본인이 실제 차임을 지급한 자가 아니라는 점, 계약내용 및 협의 과정에서 참여한 바가 없었던 점, 임대인과 실제 임차인이 다른 사람이라는 사실을 알고 임대차계약을 체결한 점 등의 사정들을 스스로 입증해야만 합니다.
만약 실제 임차인이 임대차계약서상 명의자가 아니라는 사실이 입증된다면 상가 점포의 관리비를 납부할 의무를 부담하는 자는 임대차계약서에 구애받지 않고 실제 임차인이 될 것입니다.
4. 한편 상가건물의 관리비를 청구, 수령할 수 있는 자가 누구인지도 중요한 문제가 됩니다. 이와 관련하여 집합건물법 제25조는 관리단의 사무 집행을 위한 분담금에 관한 비용을 각 구분소유자에게 청구, 수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 할 수 있다고 정하고 있습니다. 또한 대부분의 상가 관리규약에서는 관리인이 관리비의 부과, 징수, 예치 등의 업무를 수행할 수 있다고 규정하고 있습니다.
5. 결국 집합건물법과 상가관리규약에 따르면 상가 각 점포 소유자 또는 임차인들에게 관리비를 청구, 징수할 수 있는 권한을 갖는자는 바로 상가의 관리인이라고 할 것입니다. 다만 상가의 관리인이 관리비를 청구, 징수할 수 있는 정당한 권한을 가지려면 그 관리인이 집합건물법에서 정하고 있는 정당한 절차를 거쳐 선임된 자여야 합니다. 즉 관리인은 관리단집회 또는 관리위원회의 결의를 통해 선임되거나 해임될 수 있는데 만약 관리단집회나 관리위원회의 결의에 절차적, 실체적 위법이 존재하여 관리인 결의를 무효로 볼 수 있다고 그 무효 결의에 따라 선임되 관리인은 적법한 관리인이라고 볼 수 없고 결국 자격없는 관리인은 점포 소유자 또는 임차인들을 상대로 관리비를 부과 징수할 권한이 없게 되는 것입니다.
6. 위 사례에서 C씨는 임대차계약서상 임차인이므로 원칙적으로 관리인 D씨에게 관리비를 납부할 의무가 있습니다. 특히 C씨는 임대차계약 당시 임차인으로서의 부담을 A씨와 함께 지기로 약정하였으므로 C씨가 연체 관리비 책임이 없다고 주장하는 것은 쉽지 않습니다. 다만 임대차계약서상의 임차인인 C씨가 본인이 실제 임차인인 아니고 실제 이 사건 상가 점포를 점유 사용한 사람은 실질 임차인인 A씨라는 사실을 충분히 입증한다면 예외적으로 연체관리비 지급 책임에서 해방될 수 있을 것입니다.
7. 이와 같이 관리비 청구 주체와 납부주체에 관하여는 실제 규약과 약정내용에 따라 누구인지 여부가 분명하지 않은 경우가 많습니다. 이럴 때에는 계약서상 관리비 납부 의무자 기재내용, 실제 점포를 점유, 사용하고 있는 자가 누구인지 여부 등을 종합하여 판단해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 4. 13.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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