매매계약이 해제되는 경우 제3자 명의 가처분 말소방법
매매계약 해제되는 경우 제3자 명의 가처분 말소의무자는?
1. 임야 소유자 A씨는 B씨와 임야에 대한 매매계약을 체결하였고 이후 계약금과 중도금이 지급되었다.
2. 그런데 이후 B씨는 해당 임야에 관하여 C씨와 다시 매매계약을 체결하였다.
3. 그런데 매수인인 B씨는 잔금일에 잔금을 지급하지 않았고 A씨의 수차례 잔금 지급 최고에도 응하지 않았다.
4. 그 때 임야를 전전매한 C씨는 B씨를 대위하여 A씨 소유의 임야에 대하여 처분금지가처분 등기를 하였다.
5. 결국 매도인 A씨는 매매계약을 해제하면서 C씨가 설정한 가처분 등기를 말소해야만 B씨에게 계약금과 중도금을 반환할 수 있다고 주장하였다.
1. 원칙적으로 매매계약 이후 계약금과 중도금 지급의무는 선이행의무로서 매수인이 소유권이전에 앞서 먼저 매도인에게 이행해야 합니다. 이후 잔금일이 도래하면 매도인의 소유권이전등기의무 및 부동산 인도의무와 매수인의 잔금지급의무는 동시이행관계로서 매도인과 매수인은 쌍방의 의무를 동시에 이행해야 합니다. 만약 잔금지급일 당시 부동산에 가압류나 근저당권 등기가 설정되어 있다면 매도인의 가압류등기 및 근저당권설정등기의 말소의무 역시 잔금지급의무와 동시이행관계에 놓이게 되고 매도인은 가압류 및 근저당권 등기 금액 상당의 금액에 관하여는 매수인에게 이를 우선적으로 지급하라는 요구를 할 수 없게 됩니다.
2. 한편 매매대금이 지급되고 부동산등기 및 인도의무가 완료된 상태에서 매매계약이 해제된 경우에도 매도인과 매수인이 원상회복 해야 하는 의무들 역시 동시이행 관계에 있습니다. 즉 매도인은 이미 지급받은 매매대금을 반환해야 하며 매수인은 이전받은 소유권등기나 인도받은 부동산을 반환해야 합니다. 매도인의 매매대금반환의무와 매수인읜 소유권이전등기 및 부동산 인도의무는 동시이행 관계에 놓이게 되고 일방은 다른 일방이 의무를 이행할 때까지 본인의 의무 이행을 거절할 수 있습니다.
3. 만약 매매계약 해제 후 원상회복 과정에서 매수인 명의 부동산에 관하여 가처분등기가 되어 있는 경우라면 매도인은 매매대금 반환과 동시이행으로 가처분 등기를 말소하라는 항변을 하는 것이 가능합니다. 그러나 아직 소유권이 매도인에게 남아있는 상태에서 매수인으로부터 다시 부동산에 관한 매매계약을 체결한 제3자가 가처분을 한 경우라면 매수인은 가처분의 당사자가 아니어서 가처분이의 등에 의하여 가처분등기를 말소할 수 없으므로 가처분 말소등기는 매도인의 매매대금반환의무과 동시이행 관계에 있지 않습니다.(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다18526판결)
4. 결국 매도인은 매매대금반환을 하면서 가처분 등기를 말소하라는 요구를 할 수 없게 됩니다. 다만 매도인은 부동산의 가처분 등기로 인해 현실적으로 입은 손해에 대한 배상을 구하는 것이 가능합니다. 매도인이 가처분등기 말소를 위해 가처분이의 소송을 제기하는 경우 가처분이의 소송에 따른 소송비용, 가처분말소 등기비용은 물론 가처분으로 인해 부동산의 처분을 할 수 없었던 경우에는 처분을 하지 못함에 따른 손해배상을 구하는 것도 가능합니다.
5. 부동산 매매계약은 쌍방간에 모두 이행해야 할 의무가 존재하는 이상 매매계약이 해제된 경우에도 해제에 따른 원상회복의무를 판단하는 것이 쉽지 않습니다. 매도인이나 매수인 모두 매매계약이 원활하게 이행되지 않아 계약이 해제되는 경우에는 각각 필요한 적절한 조치를 취하여 매매계약 해제에 따른 손해를 최소화해야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 4. 17.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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