개정 주택임대차보호법과 주요 내용과 예측
알기쉽게 풀어쓴 주택임대차보호법의 개정내용
최근 주택임대차보호법 개정으로 주택 임대차시장에 큰 변화가 불가피하게 되었습니다. 저희 법률사무소에서도 개정 주택임대차보호법과 관련된 문의가 많이 들어오고 있습니다. 이제 막 주택임대차보호법이 개정된 상태에서 섣불리 그 유불리나 장단점을 논의하는 것은 성급해 보이나 일단 개정된 법규정을 중심으로 임대인과 임차인 모두 필수적으로 알아야 할 내용들을 간략히 설명드리려고 합니다.(참고로 이번에 개정된 임대차보호법은 주택에 대해서만 적용되는 것이므로 상가임대차에 대해서는 그 적용이 없습니다)
이번 주택임대차보호법 개정으로 변화된 임대차법의 주요 내용은 크게 4가지입니다. 임차인의 1회 계약갱신청구권 인정, 계약갱신거절 또는 계약변경요구 기간의 변경, 차임 증액 청구 범위의 제한, 임대차분쟁조정위원회의 조정 강제개시 입니다. 아래에서는 이번에 변경된 임대차보호법의 주요 내용에 대해 항목별로 살펴 보도록 하겠습니다.
1. 임차인의 1회 계약갱신청구권 인정
원래 주택임대차보호법에서는 상가건물임대차보호법과 달리 임차인의 계약갱신청구권을 인정하는 규정이 없었습니다. 즉 주택을 전세 및 월세 주는 경우 2년의 임대차계약을 체결하게 되고 임대차계약 종료 6개월부터 1개월 이전에 임대인이 임대차계약 갱신을 거절하고 퇴거를 요청하는 경우 임차인은 임대차기간이 만료되면 퇴거할 수밖에 없었던 것입니다.
그런데 이번 임대차보호법 개정으로 임차인은 1회(2년) 임대차계약을 일방적으로 갱신할 수 있게 되었습니다. 임차인의 계약갱신청구는 임대인이 미리 임대차계약의 갱신을 거절하는 의사표시를 한 사정만으로 행사가 불가능한 것은 아니며 이번 임대차보호법 개정 당시 임대차계약이 존속 중인 모든 임대차 계약에 대해서 적용됩니다.
다만 임대인은 정당한 사유가 있는 경우에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데 정당한 사유는 이번 임대차보호법 개정 과정에서도 반영되었습니다. 그 주요 사유는 크게
1. 임차인이 2기 이상 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 주택을 고의 또는 중대한 과실로 손괴하거나 무단 전대한 경우
3. 주택 철거나 재건축을 위해 퇴거해야 하는 경우
4. 임대인이 주택에서 실제 거주하려는 경우
등입니다.
결국 임차인이 기존 임대차기간 동안 차임을 2기 이상 연체하거나 무단 전대한 사실이 있다면 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 또한 임대인이 임대한 주택에서 실제 거주하려 한다면 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 만약 임대인에게 이와 같은 사유가 없다면 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없게 됩니다.
한편 갱신된 임대차계약은 그 존속기간을 2년으로 보는데 갱신된 임대차계약의 존속기간에 구속받는 사람은 임대인 뿐입니다. 즉 임대인은 갱신된 임대차계약기간 2년이 만료되기 전까지 임차인에게 퇴거를 요구하지 못하지만 임차인은 임대차계약이 2년으로 갱신되었다 하더라도 갱신된 기간 중 언제든지 해지통지를 할 수 있고 임차인인 해지통지를 하고 3개월이 지나면 임대차기간이 남아있다 하더라도 임대차계약은 종료되고 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다.
정리하면 결국 앞으로의 임대차계약은 특별한 사정이 없는 한 임대인의 의사와는 무관하게 계약 존속기간이 4년으로 정해질 수밖에 없습니다. 임차인은 갱신된 임대차계약 기간 중간에 언제라도 계약 종료를 통지하고 퇴거를 할 수 있습니다. 결국 이번 임대차보호법에서 계약갱신요구권을 도입한 것은 임차인의 권리를 강하게 보장해 주는 제도의 개정이라 할 것입니다.
2. 계약갱신 요구 거절 사유와 손해배상
임차인은 1회에 한해 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있지만 앞서 설명드린 것처럼 몇 가지 사유가 있는 경우 임대인은 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 대부분의 갱신거절 사유는 객관적으로 입증이 가능한 경우이지만 임대인이 갱신 거절 후 해당 주택에서 실제로 거주할 예정이라는 사유는 장래에 발생할 사정이기 때문에 임차인이 이를 직접 확인하기 어렵습니다. 실제 거주한다고 고지하여 임차인의 갱신요구를 거절한 후 임대인이 제3자에게 다시 재임대를 하는 상황을 막기 위해 임대차보호법에서는 임대인이 거주함을 이유로 임차인을 퇴거시킨 후 다시 주택을 제3자에게 임대한 경우 임대인이 임차인에 대해 손해배상을 해주도록 하는 조항을 신설하였습니다.
손해배상 규정 신설로 임대인이 실거주를 이유로 임차인을 퇴거시킨 후 다시 제3자에게 임대하였다면 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있게 됩니다. 임대인이 임차인에게 배상해야할 손해액은 3개월 분의 월차임, 제3자에게 임대하여 얻게되는 차임과 종전 임차인에게 임대하여 얻게되는 차액의 2년분, 갱신거절로 임차인이 실제로 입게되는 손해를 각각 비교하여 가장 큰 금액이 됩니다. 보증금이 있는 임대차계약의 경우 보증금은 환산률에 따른 월차임으로 전환되어 계산될 수 있습니다.
그런데 이 손해배상 규정에도 구멍은 존재합니다. 임대인이 임차인에 대해 손해를 배상해야 할 의무를 지는 경우는 단순히 실거주를 이유로 임차인을 퇴거시킨 후 실거주를 하지 않은 사실뿐만 아니라 새로운 임차인에게 주택을 임대해준 사실이 있어야 합니다. 위 규정대로라면 실거주를 이류로 임차인을 퇴거시킨 후 실거주를 하지 않으면서도 주택을 제3자에게 임대하지 않은 경우라면 임차인에게 손해를 배상할 의무를 지지 않게 됩니다. 결국 임대차보호법 개정 이후에는 임차인이 거주하는 주택을 매수하는 것을 꺼려할 것이기 때문에 주택을 매도하려는 대부분의 임대인은 실거주를 이유로 임차인을 퇴거시킨 후 비어있는 상태에서 주택을 매도하려 할 것입니다. 이 경우에 임대인은 실거주를 하지 않더라도 손해배상 책임을 지지 않게 됩니다.
일단 오늘은 주택임대차보호법의 주요 개정 내용 중 임차인의 1회 계약갱신요구권, 임대인의 계약갱신 거절과 임차인의 손해배상청구에 대해 살펴보았습니다. 이처럼 이번 주택임대차보호법 개정으로 주택임대차시장을 큰 변화를 맞게 되었습니다. 해당 임대차 개정 내용은 현재 존속 중인 임대차계약에 대해서도 모두 적용되므로 임대인이나 임차인들은 모두 개정 내용을 자세히 살펴 권리 행사에 소홀함이 없도록 해야 할 것입니다.
다음 게시물에서는 갱신되는 계약의 조건 및 차임 증액제한, 임대차 분쟁 조정 강제 개시 제도 개정 내용에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 8. 10.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221491751499
