개정 주택임대차보호법의 주요내용과 예측(2)
임차인의 갱신요구와 갱신되는 임대차계약의 조건
지난 게시물에 이어 개정 주택임대차보호법의 주요 내용을 추가로 살펴보겠습니다. 저번 게시물에서는 임차인의 계약 갱신요구권의 내용과 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유에 대해 살펴보았습니다.
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이번 게시물에서는 임차인의 요구에 따라 갱신되는 임대차 계약의 조건이 어떻게 정해질 수 있는지 여부와 그 중에서도 특히 차임증액이 가능한 범위에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 부가적으로 임대차분쟁이 발생할 경우 분쟁을 조정할 수 있는 임대차분쟁조정위원회 제도의 개정 내용에 대해 살펴보겠습니다.
1. 갱신요구에 의해 갱신되는 임대차계약의 조건
임차인의 갱신요구로 갱신되는 임대차계약은 존속기간을 2년으로 보고 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보게 됩니다. 즉 임차인의 요구로 갱신되는 임대차는 임대인이 임의로 임차기간을 줄이거나 늘릴 수 없으며 보증금과 월세의 비율을 조정하는 등 이전 임대차와 다른 조건으로 갱신할 수 없는 것입니다.
다만 임대인은 차임과 보증금을 5%의 범위 내에서 증액하는 것은 가능합니다. 즉 보증금이 5억 원인 임대차계약이 갱신되는 경우 임대인은 최대 2,500만 원 범위 내에서 보증금을 증액할 수 있으며 보증금 1억 원에 월차임이 100만 원인 임대차계약은 최대 보증금 500만 원, 월차임 5만 원의 범위 내에서만 보증금을 증액할 수 있는 것입니다. 임대인은 차임의 증액요구만이 가능할 뿐이므로 일방적으로 전세를 월세로 변경한다든지 보증금과 차임의 비율을 조정할 것을 요구하는 것도 불가능합니다.
그런데 갱신되는 임대차계약의 5% 차임 증액 제한 규정과 관련하여 이는 주택임대차보호법 제7조의 차임증감청구권을 고려하지 못한 졸속적인 입법이라는 주장이 제기됩니다. 즉 계약갱신요구에 따른 임대차계약의 차임증액제한 규정이 신설되기 전부터 주택임대차보호법에서는 임대차계약기간 중 차임이나 보증금이 적절하지 않게 된 때 임대인이 차임의 증액을 청구할 수 있는 권리를 부여하였습니다.이러한 차임 증감청구권은 1년마다 행사할 수 있으며 그 증액 범위는 이전 보증금이나 차임의 5%의 범위 내였습니다. 이와 같은 차임증감청구권은 이번 임대차보호법 개정 과정에서도 그대로 존속하게 되었습니다. 결국 이번 개정입법이 졸속이라고 비판하는 견해에서는 갱신되는 임대차계약에 있어 5%의 차임 증액 제한이 적용되더라도 총 4년의 임대차기간 동안 임대인은 주택임대차보호법 제7조 규정의 차임증감청구권을 이용하여 매년 5%의 보증금 및 차임의 증액을 요구할 수 있으며 이에 따르면 임대인은 4년동안 20%의 범위에서 보증금과 차임을 증액할 수 있다고 주장하는 것입니다.
이러한 주장은 일견 설득력은 있으나 실제로 임대인이 주택임대차보호법 제7조에 근거하여 매년 5%를 올리는 것은 쉽지않을 것으로 보입니다. 주택임대차보호법 제7조의 차임증감은 임대인과 임차인 사이에 합의가 이루어 져야 성립하는 것이며 만약 합의가 이루어지지 않는다면 차임을 올리려는 임대인은 법원에 차임증액소송을 제기하여 법원으로부터 차임을 증액하는 것이 타당하다는 판결을 받아야 합니다. 그런데 실제로 임대차계약 기간 중 매년 차임을 증액하는 소송을 제기하는 것은 어렵고 실제로 차임증액 소송을 제기한다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 법원이 차임이 현저히 낮다고 판단할 가능성을 그리 높지 않습니다.
결국 이와 같은 사정 때문에 개정 후 임대차에 있어서도 주택임대차보호법 제7조의 차임증액청구권이 적극적으로 활용될 가능성은 높지 않다고 보여집니다.
2. 임대차분쟁조정위원회의 분쟁 강제조정(2020. 12. 10.부터 시행)
이번 임대차보호법 개정으로 개정된 또다른 내용은 임대차분쟁 조정의 강제개시제도 입니다. 원래 주택임대차보호법에서는 임대차분쟁이 발생할 경우 법원을 통하지 않고 당사자간의 원만한 합의를 통해 문제를 해결하기 위해 주택임대차분쟁조정위원회를 두어 임대차분쟁을 조정하는 제도를 마련하고 있었습니다. 그런데 이 분쟁조정 제도는 실제로 많이 활용되지는 않았습니다. 왜냐하면 종전 임대차분쟁 조정제도는 실제 양 당사자가 조정절차에 응하기로 한 경우에만 조정이 개시되는 것이었기 때문입니다. 만약 일방이라도 조정개시를 거부하면 임대차분쟁 조정 자체로 시작조차 하지 못하였습니다.
그런데 이번 주택임대차보호법 개정으로 임대차분쟁조정이 강제개시하는 것으로 바뀌게 되었습니다. 임대차분쟁의 일방 당사자가 임대차분쟁조정위원회에 임대차분쟁 조정을 신청하게 되면 다른 일방이 임대차분쟁 조정을 원하든 원하지 않은 일단 분쟁 조정은 개시되고 조정위원회는 분쟁 조정안을 작성하여 양 당사자에게 통지하게 됩니다. 이러한 분쟁 조정안에 대해 양당사자가 수락할 경우에는 조정이 성립된 것으로 보고 해당 조정 내용은 판결과 유사한 효력을 갖게 됩니다.
다만 임대차분쟁 조정 제도가 강제 개시로 바뀌어 임대차 분쟁 당사자의 조정의사와 무관하게 조정안을 통지된다고 하더라도 양 당사자가 조정안을 수락한다는 명시적인 의사표시를 하지 않으면 해당 조정안은 거부된 것으로 보고 아무런 효력이 발생하지 않습니다. 결국 분쟁 조정을 원하지 않는 당사자는 조정안이 통지되더라도 조정안에 대해 수락의사를 밝히지 않을 것이고 이 경우에는 종전 분쟁 조정 제도와 특별히 다른 의미를 갖게 되지 못하는 것입니다.
이번 주택임대차보호법 개정이 시급하게 처리되고 충분한 토론과 논의도 거치지 않은 채 소급적으로 시행되는 까닭에 개정법안의 위헌성 및 그 정당성에 대해 의견이 분분한 상황입니다. 이와 같은 개정안의 당부를 떠나서 이미 임대차보호법이 개정되어 시행된 이상 임대인과 임차인들은 개정된 내용에 맞추어 임대차계약을 살펴야 되고 본인의 권리행사에 불이익이 없도록 충분한 검토를 해보아야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 8. 11.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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