전입신고를 하지 않은 임차인의 임차권 등기 효력은?
전입신고를 하지 않은 채 임차권 등기를 한 임차인의 법적지위
1. 임차인이 실수로 전입신고를 하지 않는 경우가 종종 있습니다. 임대차보호법에 따른 대항력과 우선변제권은 주민등록과 확정일자를 그 요건으로 하기 때문에 임차주택 주소로 전입신고를 하지 않는 경우에는 임대차보호법상 대항력이 발생할 수 없습니다. 전입신고 없이 확정일자만을 부여받았다고 하더라도 전입신고를 하지 않은 이상 우선변제권도 행사할 수 없습니다.
2. 한편 임대차보호법상 임차권등기 규정은 임대차가 종료된 후 주민등록과 확정일자를 등기부상 공시하는 제도입니다. 임차권등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인의 경우에는 임차권등기명령에 의한 등기가 됨으로써 그 후 대항요건을 갖추지 아니하여도 이미 취득한 대항력 취득의 효력이 계속 유지됩니다. 따라서 대항력 발생시기는 임차권등기가 된 때가 아닌 본래의 대항력을 취득한 때를 기준으로 판단되어야 합니다.
3. 반면 앞서 본 바와 같이 전입신고를 하지 않거나 확정일자를 부여받지 않은 임차인이 임대차 종료 이후에야 비로소 임차권등기를 마친 경우 대항력과 우선변제권은 임차권등기명령에 의해 임차권 등기가 된 때부터 비로소 발생합니다. 즉 전입신고를 하지 않거나 확정일자를 부여받지 않았다고 하더라도 그 후 임차권등기가 되었다면 그 때부터는 전입신고나 확정일바 부여여부와 관계없이 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있게 되는 것입니다.(부산고등법원 2006. 5. 3. 선고 2005나17600판결)
4. 한편 임차권등기에 따라 취득한 대항력은 임차인이 보증금을 전부 변제받을 때까지 효력이 유지되는데 임차인이 임차보증금에 대한 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 지급받지 못한 경우에는 임차인은 임차보증금 잔액에 대한 대항력을 유지하게 되고 이 경우 임차권등기는 말소의 대상이 되지 않습니다.(부산고등법원 2006. 5. 3. 선고 2005나17600판결)
5. 그런데 만약 경매법원의 잘못으로 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하였음에도 임차권등기를 말소하였다면 이러한 말소등기는 원인없는 것으로 위법합니다. 경매법원의 잘못으로 임차권등기가 불법말소되었다면 그 말소등기가 위법한 이상 임차권등기의 말소에도 불구하고 이미 발생한 대항력은 그대로 유지하는 것이며 임차인은 임차권등기 말소 여부와 관계없이 경매절차의 매수인을 상대로 보증금 잔액을 반환받기 전까지는 퇴거할 수 없다는 취지의 대항력을 주장할 수 있게 되는 것입니다.
6. 결국 임대차기간이 종료하였음에도 보증금을 받았받지 못했는데 전입신고를 하거나 확정일자도 부여받지 못한 임차인은 신속하게 법원에 임차권등기를 신청하는 절차를 밟아야 할 것입니다. 일단 임차권등기가 등기부에 기재되면 그때를 기준으로 대항력과 우선변제권이 발생할 수 있으며 배당절차에서 우선변제권 행사도 가능할 수 있습니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 8. 12.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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