신탁수익권 압류와 수분양자에 대한 소유권 이전 가능성
신탁수익권이 압류되더라도 수분양자에게 등기가 가능할까?
1. A씨는 신탁회사와 사이에 오피스텔 중 일부 호실을 피고에게 신탁하는 내용의 부동산 담보신탁계약을 체결하였고 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 담보신탁계약 내용에는 각 호실의 분양대금을 완납한 수분양자가 있는 경우 우선수익자의 동의를 얻어 신탁부동산의 소유권을 수분양자에게 직접 이전할 수 있도록 하는 조항이 포함되었다.
2. 한편 A씨의 채권자인 B씨는 A씨에 대한 채권을 근거로 하여 A씨가 신탁회사에 대해 가지는 신탁계약에 기한 신탁수익청구권에 대한 압류, 추심명령을 받았다.
3. 그런데 이후 신탁회사는 담보신탁계약 내용에 따라 분양대금을 완납한 수분양자들에게 우선수익자의 동의를 얻어 오피스텔 각 호실의 소유권을 이전해 주었다.
4. 이에 B씨는 이미 A씨가 신탁회사에 대해 가지는 신탁수익청구권에 대해 압류를 했음에도 이를 무시한 채 수분양자들에게 소유권이전등기를 했음을 이유로 불법행위에 따른 손해배상책임을 구하였다.
1. 일반적인 오피스텔 또는 빌라 신축공사에 있어서 시행사는 담보신탁계약을 통해 신탁회사에 오피스텔 또는 빌라의 각 호실을 신탁하고 은행에서 돈을 빌려 공사대금을 충당하게 됩니다. 추후 시행사가 오피스텔 또는 빌라 각 호실에 대해 분양계약을 체결하고 수분양자가 분양대금을 모두 납부하게 되면 시행사를 받은 분양대금으로 은행의 대출을 일부 갚고 신탁회사로부터 수분양자로 직접 소유권등기를 이전해주는 방식을 따르는 것이 통상적입니다.
2. 위와 같은 오피스텔 또는 빌라의 분양 방식은 신탁계약의 일반적인 신탁재산 처분절차와는 다른 성격을 지니는 것입니다. 즉 일반적인 신탁계약은 신탁재산의 처분을 통해 신탁재산을 환가하고 우선수익자들에게 돈을 나누고 주고 남은 금액이 있다면 이를 위탁자나 수익자에게 귀속시키게 됩니다. 그런데 신탁회사가 수분양자들에게 직접 소유권을 이전해주는 방법은 신탁계약상 위탁자와 우선수익자의 합의에 따라 신탁계약를 종료시키고 신탁재산을 위탁자나 수익자에게 귀속시키는 것입니다. 대부분의 신탁계약에서는 이러한 내용을 별도의 특약으로 삽입하는 것이 일반적입니다.
3. 즉 신탁회사가 오피스텔 또는 빌라의 수분양자들에게 소유권을 직접 이전해 주는 것은 부동산 신탁계약에서 분양대금에 의한 우선수익자의 채권 변제가 확보된 상태에 이르면, 위탁자인 시행사는 매수인에게 분양된 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주기 위하여 그 부분에 관한 신탁을 일부 해지할 수 있고, 우선 수익자는 그 신탁 일부 해지의 의사표시에 관하여 동의의 의사표시를 하기로 하는 묵시적 약정을 한 것으로 볼 수 있는 것입니다.(대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다81289판결)
4. 이처럼 신탁계약이 해지된 후에는 신탁재산귀속을 원인으로 하여 위탁자 앞으로 소유권이전등기를 한 다음 다시 분양계약을 원인으로 하여 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지게 되는 것이 원칙인데 신탁회사가 수분양자에게 직접 소유권이전등기를 마치도록 정하는 특약의 의미는 수탁자로 하여금 분양목적물에 관한 소유권이전등기를 위탁자에게 하는 대신 매수인에게 직접 하게 하는 것도 허용하는 취지의 규정일 뿐 수분양자에게 수탁자에 대한 소유권이전등기청구권을 직접 취득하게 하는 규정으로 볼 수는 없는 것입니다.(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다19433판결)
5. 한편 신탁계약상 수익자를 신탁재산의 귀속권리자로 정한 경우에 수익자의 채권자가 수익자의 수탁자에 대한 신탁수익권의 내용인 급부청구권을 압류하였다면 특별한 사정이 없는 한 그 압류의 효력은 수익자가 귀속권리자로서 가지는 신탁원본의 급부청구권에 미치게 됩니다.(대법원 2016. 3. 24. 선고 2013다15654판결)
6. 결국 위탁자 겸 수익자에 대한 채권자가 신탁수익권을 압류하였다면 신탁회사는 함부로 신탁수익권의 일종인 소유권등기를 위탁자나 수익자에게 이전해 주어서는 안 됩니다. 특히 부동산의 소유권을 수분양자들에게 직접 이전할 수 있다는 특약사항이 있더라도 부동산의 소유권을 위탁자나 수익자가 아닌 수분양자에게도 이전해서는 안 됩니다. 왜냐하면 수분양자들에게의 소유권 직접 이전은 신탁계약의 종료에 따른 소유권이전등기의무와 분양계약에 따른 소유권이전등기의무가 단축되어 이행된 것에 불과하므로 여전히 소유권이전등기청구권의 압류 효력이 미치기 때문입니다.(대법원 2018. 12. 27. 선고 2018다237329판결)
7. 그럼에도 불구하고 신탁회사가 압류의 효력을 무시하고 소유권을 수분양자에게 이전했다면 이로 인해 압류채권자가 입은 손해(압류 및 추심이 이루어졌다면 압류채권자가 얻을 수 있었던 이익의 상실)를 배상해야 합니다.
이상과 같이 오피스텔이나 빌라의 신축공사 과정에서 이루어지는 담보신탁의 경우 위탁자, 수탁자, 우선수익자 간의 채권 및 이에 대한 집행과의 관계는 일반 법률관계에 비해 상당히 복잡하므로 법적 분쟁이 발생할 경우 문제해결에 접근하는 과정도 신중해야 할 필요가 있습니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 10. 8.
