분양안내를 받지 못해 분양신청을 하지 못한 경우 구제책
조합의 분양신청 통지 의무와 그 내용
1. A씨는 재개발 사업이 진행되는 구역에서 토지를 소유하고 있었다.
2. 재개발사업은 사업시행인가를 받고 분양신청기간을 정하여 조합원들로부터 분양신청을 받았으나 A씨는 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않았다.(A씨는 분양신청기간 통지 이전에 이사를 하였으나 조합에 주소변경 신고를 하지 않았고 조합은 조합 정관에 따라 종전 주소로 등기우편 1회, 일반우편 1회를 발송하였다)
3. 재개발조합은 A씨가 분양신청을 하지 않았다는 이유로 A씨는 분양대상자에서 제외하고 현금청산대상자로 지정하는 내용이 포함된 관리처분계획을 수립하여 총회에서 의결한 후, 관리처분계획에 대한 인가를 받았다.
4. 이에 A씨는 자신을 현금청산대상자로 정한 관리처분계획에 대해 취소를 구하는 소송을 제기하였다.
1. 재개발, 재건축 사업의 경우 조합은 도시정비법 제72조에 따라 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 토지등소유자에게 분양신청 안내통지를 해야 하고 조합원은 분양신청기간 내에 분양신청을 해야 합니다. 만약 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니한 경우 도시정비법 제73조에 따라 조합원은 분양권을 받지 못하고 현금청산자로 인정되어 현금청산금에 대한 협의 절차를 거치게 됩니다.
즉 재개발, 재건축 사업의 조합원은 분양신청기간을 정확히 준수하여 분양신청을 하지 않은 경우에는 분양권을 잃으며 종전 자산가액만을 보상받고 조합원으로서 지위를 상실하게 되는 것입니다.
2. 이처럼 조합원의 분양신청은 조합원들에게는 분양권 부여 여부를 결정짓는 중요한 절차라고 할 것이므로 조합의 분양신청 안내통지는 법령에 따라 적법해야 합니다. 또한 분양신청을 하지 아니하여 현금청산자로 인정되려면 조합원이 분양신청을 하지 아니한 것이 조합원의 귀책사유로 명백히 인정되는 경우에 한정되야 합니다.
먼저 조합이 조합 정관에서 정해진 절차에 따라 분양신청안내문을 보내지 않은 경우라면 그 분양신청안내문 통지는 정관 자체의 규정도 준수하지 않은 부적법한 것이므로 당연히 부적법한 분양신청안내문 통지를 근거로 분양신청을 하지 않은 조합원의 분양권을 박탈할 수 없는 것입니다.
3. 문제는 조합이 조합 정관에 따라 기존 주소로 분양신청안내통지를 했으나 조합원의 주소가 변경되었는지 여부를 제대로 확인을 하지 않은 경우 통지의무를 정확히 준수한 것으로 볼 수 있는지 여부입니다.
이와 관련하여 서울행정법원은 분양신청안내문의 통지는 토지 소유자에게 분양권의 부여 여부를 결정짓는 생략해서는 안될 매우 중요한 절차이므로 토지 소유자가 주소의 변경 신고를 하지 않았다고 하여 곧바로 토지 소유자에게 주소 변경의 미신고 책임을 물러 분양권 미부여라는 불이익을 부담시켜서는 안된다고 보았습니다.
즉 조합은 분양신청안내문 통지가 반송된 경우 주민등록법상 규정에 따라 조합원의 주소지를 관할하는 구청장 등에게 원고의 주민등록표 열람 등을 요청하여 조합원의 주소를 파악하고자 시도하거나 토지 소유자 주소에 방문하여 그곳의 이해관계인을 통하여 연락처를 확보하고자 하는 노력을 기울이거나 과거 서면결의서 등에 나타난 주소나 전화번호를 통해 주소를 확인해 보는 등의 노력을 다하여야 한다고 판단하면서,
이러한 노력을 기울이지 않은 채 단순히 기존 주소로 분양신청안내통지를 보낸 후 분양신청이 없었다는 이유로 분양권을 받지 못하도록 하는 것은 위법하다고 본 것입니다.(서울행정법원 2008. 12. 3. 선고 2008구합30588판결, 2016. 7. 22. 2015구합10056판결)
4. 이와 달리 서울고등법원에서는 조합이 정관에서 정한 통지 절차에 따라 분양신청안내문을 1회 등기우편으로 보내고 반송되자 재차 1회 일반우편으로 보낸 것은 분양신청 통지절차를 적법하게 이행한 것이므로 해당 조합원을 현금청산자로 분류한 것이 적법하다고 판단하기도 하였습니다.(서울고등법원 2013. 6. 20. 선고 2012누30259판결)
그런데 이 서울고등법원 사건은 제1차 분양신청 안내문을 조합원이 조합에 신고한 주소지로 등기우편 발송해 조합원이 이를 수령했고, 이후 주소가 변경되어 분양신청기간의 연장 안내문을 수령하지 못한 사안으로서 처음부터 분양신청 안내문을 전혀 받지 못한 위 사례와는 조금 차이가 있습니다.
5. 결국 주소가 변경된 조합원이 주소변경을 신고하지 않아 분양신청안내문을 받지 못했고 이로 인해 조합원이 분양신청을 하지 못한 경우 조합원의 분양권이 박탈되는 것인지 문제는 명시적인 대법원의 판례가 없기 때문에 명백하게 확정짓기는 어려운 측면이 있습니다.
그러나 서울행정법원의 판시와 같이 분양신청은 조합원의 중대한 권리행사인 만큼 조합으로서는 조합원의 주소를 확인가능한 방법으로 확인할 의무가 있다고 보아야 하는 점, 조합은 주민등록법상 주민등록등본을 발급받을 수 있는 자의 위치에 있다고 볼 것이므로 조합이 조합원의 주소를 확인하는 것은 어렵지 않는 점, 서울고등법원의 판시는 이미 1차례 분양신청안내문을 송달받은 후 분양신청기간 연장 안내문을 송달받지 못한 사안이므로 처음부터 분양신청안내문을 송달받지 못한 경우와 큰 차이가 있는 점 등을 종합하면,
변경된 조합원이 주소변경을 신고하지 않은 경우라 하더라도 조합이 주소 확인을 위한 적절한 조치를 취하지 않은 채 동일한 주소로 등기우편, 일반우편만을 재차 보냈다고 하여 조합원의 분양권을 박탈할 수는 없다고 보는 것이 타당합니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
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