상가임대차의 계약갱신요구기간
상가임대차법 개정 전 체결된 임대차계약의 계약갱신기간
1. A는 2012. 7. 20. B에게 차임을 연 300만 원으로 정하여 건물을 임대하였다. B는 2012. 8. 28. 사업자 등록을 마친 후 건물에서 식품업을 영위했다.
2. A는 2014. 7. 30. B와 차임을 연 300만 원으로 증액하고 임대차기간을 2019. 7. 20.까지 연장하기로 합의하였고 이러한 내용을 반영한 임대차계약서를 작성하였다.
3. A는 2019. 4. 6. B에게 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였고 같은 날 B는 A에게 임대차계약의 갱신을 요구하였다.
1. 상가임대차법 제10조에서는 임차인의 계약갱신요구권에 대해 정하고 있습니다. 즉 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하는 것입니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않은 범위에서만 행사할 수 있습니다.
결국 현행 상가임대차법에 따르면 임차인은 처음 임대인과 임대차계약을 체결한 후 10년 동안은 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있고 임대인은 차임연체 등의 사정이 없는 한 임차인의 요구를 거절할 수 없는 것입니다. 이 규정으로 인해 임차인은 10년 동안 상가에서 영업을 계속할 수 있는 근거가 마련되었습니다.
2. 그런데 계약갱신 요구권 행사기간이 10년으로 바뀌기 전 종전 규정에서는 계약갱신 요구기간이 5년에 불과하였습니다. 즉 임차인은 5년의 기간동안만 계약갱신을 요구할 수 있었던 것입니다. 계약갱신요구권 행사기간에 대한 규정은 2018. 10. 16. 개정되었는데 당시 개정법률의 부칙 제2조에서는 계약 갱신요구권 행사기간에 대한 개정규정은 "이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다."라고 정하고 있었습니다.
3. 결국 여기에서 문제되는 것은 2018. 10. 16. 개정 이전에 체결된 임대차계약이 10년의 계약갱신 요구기간의 적용을 받는 것인지 여부였습니다. 2018. 10. 16. 개정 이후에 체결된 임대차계약은 당연히 개정된 법률의 적용을 받아 10년을 주장할 수 있지만 개정 이전에 체결된 임대차계약의 경우에는 종전 규정인 '5년'을 적용받는지 아니면 바뀐 '10년' 규정을 적용받는지 문제되었던 것입니다.
4. 그런데 최근 대법원은 2018. 10. 16. 상가임대차법 개정 이전에 체결된 임대차에 있어 개정법률이 적용되는 경우를 확인하는 판결을 하였습니다.
즉 대법원은 "개정 상가임대차법 부칙 제2조의 '이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차'는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다."라고 판시하였습니다. (대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017판결)
5. 위 대법원 판결 내용을 정리하면 계약갱신요구기간 10년이 적용되는 임대차계약은 다음과 같이 정리될 수 있습니다.
1) 2018. 10. 16. 이후에 체결된 신규임대차
2) 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후에 쌍방간 합의 하에 갱신되거나 묵시적 갱신된 임대차
3) 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 총 임대차기간이 5년을 넘지 않아 종전 규정에 의하더라도 임차인이 임대차 계약 갱신을 요구할 수 있는 임대차
6. 그런데 만약 2018. 10. 16. 이전에 체결된 임대차계약의 임대기간이 총 5년을 넘었다면 임차인은 상가임대차법이 개정된 이후에도 10년을 주장할 수 없게 되고 임대인의 갱신거절에 따라 상가를 인도해 주어야 합니다. 위 사례에서도 임차인은 2018. 10. 16. 법률이 개정되기 전에 이미 6년이 넘는 기간동안 임대차를 계속 유지해 왔기 때문에 개정 법률상 10년을 주장할 수 없고 결국 임대인의 건물명도 청구에 응할 수밖에 없는 것입니다.
7. 위 대법원 판례가 나오기 전에도 대다수의 견해는 이번 판례의 입장과 같았습니다. 2018. 10. 16. 기준으로 이미 5년 임차기간의 임대차계약을 체결한 임차인은 10년의 계약 갱신을 요구할 수 없다는 것입니다. 본 대법원 판례는 이와 같은 다수의 견해가 옳음을 재확인 시켜주는 판결이라 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 11. 12.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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