사도 소유자의 도로 사용료 청구 방법은?
사도 소유자의 도로사용료 청구와 배타적 사용, 수익 이론의 적용
1. A는 지목과 현황이 도로인 ㄱ토지를 취득하였다. 이후 A는 ㄱ토지의 인접토지인 ㄴ토지를 취득하였고 ㄱ토지에 관하여 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로 지정에 동의하였다.
2. ㄱ토지는 북동쪽으로 공로(포장된 대로)와 연결되어 있으나, 나머지 방향으로는 공로와 통하는 길이 없는 막다른 길이다.
3.ㄱ 토지의 인접토지들은 모두 공장이나 상업시설의 부지로 사용되고 있는데, ㄱ토지는 오래 전부터 인근 공장의 직원, 회사 차량, 협력업체 차량, 방문객 등이 통행에 사용하여 왔다. 그러나 위와 같이 인접토지들의 지상 건물 이용과 관련된 사람들 이외의 불특정 다수의 사람들까지도 이 사건 각 토지 위를 통행한다고 볼 만한 자료는 없다.
4. B는 ㄱ 토지의 인접토지인 ㄷ토지 및 지상 창고를 소유하면서 ㄱ토지를 진입로로 사용하고 있다. ㄱ 토지의 인접토지인 ㄹ토지 및 지상 공장은 C가 소유하면서 지상 공장에 대한 진입로로 ㄱ 토지를 사용중이다. B와 C는 이 사건 각 토지를 통하지 않고서는 공로로의 차량 통행이 불가능하다.
1. 지목이나 현황이 "도로"인 경우 통행료 청구 가능성
일반적으로 토지의 소유자가 토지에 관한 어떠한 이익을 상대방이 권원 없이 취득하고 있다고 주장하여 그 이익을 부당이득으로 반환청구하는 경우 상대방은 그러한 이익을 보유할 권원이 있음을 주장, 증명하지 않는 한 소유자에게 이를 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다. 이때 해당 토지의 현황이나 지목이 '도로'라는 이유만으로 부당이득의 성립은 부정되지 않으며 도로로 이용되고 있는 사정을 감안하여 부당이득의 액수를 산정하면 되는 것입니다.(대법원 2019. 3. 14. 선고 2016다210320판결)
2. 배타적 사용, 수익권을 포기한 도로의 통행료 청구 가능성
다만 현황이나 지목이 도로인 경우 도로 소유자의 통행료 청구에 있어서는 일정한 제한이 존재합니다.
즉 토지 소유자가 그 소유의 토지를 도로, 수도시설의 매설 부지 등 일반 공중을 위한 용도로 제공한 경우에, 소유자가 토지를 소유하게 된 경위와 보유기간, 소유자가 토지를 공공의 사용에 제공한 경위와 그 규모, 토지의 제공에 따른 소유자의 이익 또는 편익의 유무, 해당 토지 부분의 위치나 형태, 인근의 다른 토지들과의 관계, 주위 환경 등 여러 사정을 종합적으로 고찰하고, 토지 소유자의 소유권 보장과 공공의 이익사이의 비교형량을 한 결과, 소유자가 그 토지에 대한 독점적 · 배타적인 사용 · 수익권을 포기한 것으로 볼 수 있다면, 타인이 그 토지를 점유 ·사용하고 있다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그로 인해 토지 소유자에게 어떤 손해가 생긴다고 볼 수 없으므로, 토지 소유자는 그 타인을 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없는 것입니다.(대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결)
3. 배타적 사용, 수익권 포기 해석의 엄격성
그런데 도로 소유자의 배타적인 사용, 수익권 포기는 엄격하게 해석됩니다. 즉 명시적으로 불특정 다수인에게 무상 통행권을 부여했거나 본인이 직접 인근 토지를 개발하고 도로를 분할하여 소유하고 있는 경우 등 외에는 현황이나 지목이 도로라고 하더라도 대법원은 도로 소유자가 배타적인 사용, 수익권을 포기했다고 판단하지 않는 경향을 보입니다.(대법원 2020. 10. 29. 선고 2018다228868판결)
특히 도로 소유자가 직접 도로 지정에 동의하였다거나 도로를 통해 건축허가를 받았다는 사정들 만으로 도로 소유자가 무상통행을 허락했다고 보지 않습니다. 오랜기간 도로 사용료를 청구하지 않았다거나 이전 도로 통행인들에게 사용료의 지급을 구하지 않았다는 사정들도 도로 소유자가 배타적인 사용, 수익권을 포기했다고 보는 사정들에 포함되지는 않습니다.
4. 도로 소유자의 통행료 청구 소송
대법원은 도로도 결국 토지이고 토지를 소유하고 있는 소유자는 토지를 이용하여 통행의 이익을 누리고 있는 통행권자들을 상대로 통행료를 청구할 수 있는 것이 원칙입니다. 다만 해당 도로에 관하여 종전 소유자나 현소유자가 배타적 사용, 수익권을 포기한 것으로 볼 수 있는 사정들의 존재 여부, 불특정 다수인이 통행하는 도로에 해당하는지 여부에 따라 통행료를 받을 수 있는 가능성이 확정될 수 있을 것입니다.
결국 도로 소유자가 도로 통행권자들에게 통행료를 받을 수 있는지 여부는 구체적인 자료를 가지고 직접 변호사 사무실에 내방하시어 확인을 해보시는 것이 좋습니다. 통행료 청구 문제는 여러가지 사정들을 종합하여 해석되어야 할 문제이기 때문에 단순히 대법원의 법리 만으로 스스로 해결책을 얻는 것은 쉽지 않습니다.
2020. 11. 12.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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