다른 사람 명의로 체결한 분양계약 아파트의 소유권 분쟁
명의신탁 분양계약의 효력과 소유권 귀속은?
1. A는 B회사가 신축하여 분양하는 아파트를 A의 처의 계모인 C 명의로 분양받기로 하고 C의 승낙을 얻어 2015. 11. 3. 분양명의자를 C로 하여 C가 B사로부터 아파트를 대금 10억 원에 매수하기로 하는 내용의 분양계약을 B사와 체결하고 B사에게 분양대금 전액을 지급한 후 C명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
2. 당시 A는 아파트 취득에 따라 C에게 부과된 취득세와 등록세을 모두 납부하였고 이를 임차인에게 임대하여 보증금까지 수령하였다.
3. A는 이후 C에게 실소유자인 자신에게 소유권이전등기를 마쳐줄 것을 요청하였으나 C는 이를 거부하였다.
4. 이에 A는 C를 상대로 이 사건 아파트의 실소유자는 본인이므로 진정한 등기명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장하면서 소송을 제기하였다.
1. 명의신탁약정 해지를 원인으로 하는 소유권반환청구 - 불가능
부동산을 매수하면서 실제 실소유자의 명의가 아닌 타인의 명의로 매수하기로 하는 명의신탁약정을 체결하고 이에 따라 건설회사와 분양계약을 체결하였다면 실소유자와 부동산 명의자 사이의 명의신탁약정은 부동산실명법 제4조 제1항, 제11조에 의해 무효인 것이 됩니다. 따라서 실소유자는 명의자를 상대로 명의신탁약정 해지를 원인으로 소유권을 이전해 달라는 주장을 하지 못합니다.
2. 진정한 소유자는 명의인이 아니라는 이유로 하는 소유권반환청구 - 불가능
특히 분양계약에서 분양회사는 아파트 매수인이 명의신탁약정을 체결하고 실제 소유자가 다른 사람이라는 사실을 인지하지 못했다고 볼 수밖에 없으므로 분양회사가 명의신탁사실을 모른 채 등기명의인과 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 기해 부동산의 소유권이전등기를 등기명의인에게 마친 경우에는 그 소유권이전등기는 확정적으로 유효한 것입니다. 따라서 실소유자는 수탁자를 상대로 진정한 소유자가 본인이라는 이유로 소유권을 이전해 달라는 취지의 주장도 하지 못하게 됩니다.(대법원 2000. 3. 24. 선고 98도4347판결)
3. 등기 명의인이 아파트 자체를 부당으로 취득하였다는 이유로 부당이득반환을 원인으로 하는 소유권이전청구 - 제한적 가능
부동산실명법은 등기명의인의 소유권을 유지하거나 명의신탁자에게 소유권이 귀속되는 것을 막기 위한 취지의 규정이라고 할 수 없으므로 실소유자가 원래 아파트를 취득할 수 있었다면 등기명의인을 상대로 부당이득반환을 원인으로 하는 소유권이전등기 청구를 하는 것이 가능합니다.
그러나 부동산실명법 시행일인 1995. 7. 1.이후 체결된 명의신탁은 부동산실명법에 따라 애초에 실소유자가 아파트 자체를 취득할 수 있었다고 볼 수는 없으므로 부동산 실명법 시행(1995. 7. 1.) 이후 체결된 명의신탁에 따른 분양계약에 근거하여서는 아파트 자체의 반환청구를 하는 것이 어렵습니다.
결국 아파트 분양계약에 있어 특별한 사정이 없는 한 실소유자는 등기명의인을 상대로 소유권등기를 이전하라는 청구를 하는 것이 쉽지 않다고 볼 수밖에 없습니다.
4. 아파트 매수자금 등을 반환하라는 청구 가능성
결국 실소유자는 매매대금 및 취득세, 등록세 등의 매수자금을 모두 지급하였음에도 실제 아파트의 소유권을 취득하지 못하게 되었고 등기 명의인은 매매대금 등을 지출함이 없이 아파트의 소유권을 취득하는 결과를 얻게 됩니다. 그런데 등기명의인이 최종적으로 아파트의 소유권을 취득한다고 하더라도 실소유자로부터 받은 매수자금은 부당이득이라고 봄이 타당하므로 실소유자는 등기명의인에게 기지급한 아파트 매수자금을 반환하라는 청구를 하는 것은 가능합니다.
다만 아파트 매수자금을 반환하라는 취지의 부당이득반환청구도 매수자금 지급일로부터 10년의 기간 동안에만 행사가 가능하고 10년이 도과하면 시효로 소멸하는 것이므로 실소유자는 매수자금에 대한 부당이득반환청구에 대한 권리마저 잃지 않으려면 소멸시효 완성 이전에 매수자금에 대한 반환청구를 해야 할 것입니다.(대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687판결)
5. 명의신탁의 위험성
결국 아파트 분양계약에 있어 명의신탁약정은 무효이고 궁극적으로 실소유자는 등기명의인의 협조가 없다면 아파트의 소유권을 회복하는 것이 불가능합니다. 추후 매수자금에 대해 부당이득을 원인으로 반환을 구할 수 있다고 하더라도 아파트 시가가 상승한 상황이라면 그 손해가 막심할 수밖에 없습니다. 추가적으로 부동산실명법 위반에 따른 과징금과 형사처벌의 위험도 감수할 수밖에 없습니다.
이러한 위험성을 고려하여 부동산 매수인들은 명의신탁을 통해 부동산을 매수하는 것을 쉽게 생각해서는 안되며 추후 분쟁 예방을 위해서는 섣불리 타인의 명의를 빌려 부동산을 매수하는 것을 자제해야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 11. 16.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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