재개발 조합원의 명도 지연과 손해배상책임
관리처분계획 인가 고시 후 재개발 조합원의 퇴거 불응에 대한 법적 책임
1. A씨는 B재건축조합에게 분양신청을 한 재건축조합 조합원이다.
2. B재건축조합은 정관에 "조합원은 사업시행계획에 의한 철거 및 이주의무를 부담한다."고 정하고 있다.
3. 그런데 A씨는 B조합의 관리처분계획의 무효확인을 구하는 소를 제기하면서 철거동의서를 B조합에 제출하지 않았다. 결국 B조합은 A씨를 상대로 건물 인도를 구하는 소송을 제기하였고 건물인도 소송에서 모두 승소하였다.(A씨의 관리처분계획 무효확인 소송을 최종 패소 확정되었다)
4. B조합은 A씨를 상대로 A씨가 조합원으로서 조합정관에 따라 부동산을 인도할 의무를 부담함에도 이를 인도하지 않아 조합의 사업시행이 지연되었고 그로 인한 추가 공사대금, 금융비용 등의 피해를 입었으므로 이에 대한 손해를 배상해야 한다고 주장하였다.
1. 재건축 조합원의 건물 인도의무
도시정비법 제81조에 따르면 관리처분계획 인가 고시가 있게 되면 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자는 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다고 정하고 있습니다. 이 법 규정에 따라 관리처분계획인가처분이 고시되면 종전 소유자 등은 목적물에 대한 사용, 수익권이 정지되므로 사업시행자는 소유자 등의 목적물을 사용, 수익할 수 있게 되는 것입니다. 결국 조합의 관리처분계획이 인가고시되었다면 조합의 조합원들은 조합에게 건물을 인도해주어야 할 의무를 부담합니다.
2. 조합원의 건물 인도의무 지체에 따른 손해배상책임
특히 조합원의 인도의무가 조합 정관에 규정되어 있는 경우라면 조합원이 건물을 조합에게 인도하지 않은 행위 자체로 위법한 것으로 평가되고 조합원이 자신에게 채무가 없다고 믿었다고 하더라도 그렇게 믿은 데 대한 정당한 사유가 없다면 조합원의 인도의무 지체 책임을 면하는 것은 어렵습니다.
결국 조합의 조합원이 관리처분계획 인가 고시 이후에도 건물 등을 조합에게 인도하지 않아 이로 인해 조합의 철거공사의 이행이 지연되었다면 인도의무를 제때 이행하지 않은 조합원은 조합에 대해 손해배상 책임을 지게 되는 것입니다.(대법원 2018. 5. 15. 선고 2017다289712판결)
3. 손해배상책임의 범위
인도의무 지체에 따른 손해배상책임은 구체적인 사안에 따라 달리 판단될 수 있으나 일반적으로 지체된 기간 만큼의 이주비 대출이자 상당의 금융비용과 공사 지체로 인해 증액된 공사대금 합계액이라고 볼 수 있습니다. 다만 지체 기간 동안의 금융비용과 증액된 공사대금 모두에 대해 조합원이 책임을 부담한다고 볼 것은 아닙니다. 만약 철거공사 지체의 원인이 인도의무를 지체한 조합원에게만 있는 것이 아니라 다른 요인들도 복합적으로 작용한 경우라면 전체 손해배상액 중 일정 비율로 그 책임은 제한될 수 있는 것입니다.(서울남부지방법원 2019. 5. 10. 선고 2018나56334판결)
이와 같이 일반 현금청산자나 세입자 등과는 달리 재건축 조합원의 경우에는 조합 정관에 의해 권리나 의무가 구속되는 것이므로 조합원으로서 조합 정관에 명시된 의무를 제때 이행하지 않는다면 이로 인한 손해배상책임을 부담할 수 있습니다. 이와 같은 손해배상 책임을 지지 않기 위해서는 미리 그 위험성을 인지하고 이러한 리스크를 적절히 관리하는 지혜가 필요할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 11. 18.
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