남의 토지에 도로 포장을 하고 통행로로 사용하는 경우
도로포장 제거와 도로사용료 청구 가능성
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1. A씨는 본인 소유 토지에 공장을 신축하면서 B씨 토지 중 일부를 공장의 진출입로로 사용하는 데 승낙을 받고 이를 아스콘으로 포장하고 도로로 사용하였다.
2. 그런데 이후 B씨는 토지 전체를 C씨에게 매도하였고 토지를 매수한 C씨는 A씨를 상대로 자기 소유 토지에 설치한 아스콘 포장을 제거하고 도로 사용료를 지급하라는 소송을 제기하였다.
1. 토지소유자의 방해제거청구권
토지 소유자는 자기 소유 토지를 본인의 의사에 따라 자유롭게 사용할 수 있습니다. 만약 자기가 소유하는 토지의 사용에 방해되는 것이 있다면 토지 소유자는 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사하여 이를 제거하거나 철거를 구할 수 있습니다.
2. 부동산과 일체를 이루는 물건에 대한 제거청구의 불가능
다만 토지 등 부동산에 방해가 되는 물건이 있다고 하더라도 토지 소유자는 항상 이를 제거하라는 청구를 할 수 있는 것은 아닙니다.
부동산에 부합된 물건이 사실상 분리복구가 불가능하여 거래상 독립한 권리의 객체성을 상실하고 그 부동산과 일체를 이루는 부동산의 구성부분이 된 경우에는 타인이 권원에 의하여 이를 부합시켰더라도 그 물건의 소유권은 부동산의 소유자에게 귀속되어 부동산의 소유자는 방해배제청구권에 기하여 부합물의 철거를 청구할 수 없는 것입니다.(대법원 1985. 12. 24. 선고 84다카2428판결, 대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다36933,36940판결)
만약 부합물이 부동산과 일체를 이루는 구성부분이 되었다고 볼 수 없는 경우에는 부동산의 소유자는 원칙으로 돌아가 방해배제청구권에 기해 부합물의 철거를 청구할 수 있습니다.(대법원 2020. 4. 9. 선고 2018다264307판결)
3. 도로 포장(아스콘) 제거 청구의 가능
도로 사용을 위해 토지에 포장된 아스콘의 경우에도 부합의 법리에 따라 판단할 경우 아스콘을 제거하는데 과다한 비용이 소요되거나 그 제거가 물리적으로 불가능하다고 보이지 않으므로 토지 소유자는 도로 아스콘 포장을 한 자를 상대로 아스콘 포장 제거를 구할 수 있는 것입니다.
4. 도로사용료 상당의 부당이득반환청구
한편 토지 소유자는 본인 소유 토지에 아스콘 포장을 하고 도로로 사용하는 통행권자에 대해 임료상당의 부당이득을 청구할 수도 있습니다. 특히 통행권자가 과거 토지소유자들로부터 토지 통행에 대해 승낙을 받았다고 하더라도 이러한 승낙은 절대적인 것이 아니어서 현재 토지소유자가 새삼스럽게 사용료 요구를 하는 것은 부당하다고 보기는 어렵습니다.
정리하면 제3자가 이전 토지 소유자의 동의를 받아 타인 소유 토지에 아스콘 포장을 하고 도로로서 통행을 하는 경우 현 토지 소유자는 여전히 통행자를 상대로 아스콘 포장 철거를 요구하고 사용료를 지급할 것을 주장할 수 있다 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 11. 20.
부동산 법률사무소
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